作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
受传统淡季与“市场评估价”启用的相关影响,今年2月,南昌二手房住宅市场交易分外冷清,日销售量连连走低。相形之下,二手商铺则因为不受限购的影响,量价齐升,市场预期大好。
存量房交易因透支而遇冷
自2月起,南昌市区二手房销售量有如过山车,达到顶点后猛然下扎。南昌房地产信息网统计数据显示,2月4日至10日,二手房销售232套,其中住宅仅136套;2月11日至17日,南昌二手住宅仅销售21套;年假之后的第1周,2月18日至24日,销售量略有上升,二手房住宅销售131套。二手房中介人士估测,2月二手房住宅销售量将不超过500套。上月,南昌二手住宅则有3283套的销售量。
南昌满堂红董事长程俊分析认为,二手住宅市场急剧遇冷的原因,首先在于市场被提前消费了。自去年下半年以来,南昌存量房按评估价征税的消息一再传出,*终2月1日起,南昌市城区存量住房交易评估系统正式上线运行。为节省税费,大量二手房交易赶抢在政策执行之前完成。与此同时,每年的农历新春前后,均为二手房市场的淡季,“即使行情*火暴的2007年,这个月的销售量也一样非常清淡”。持续走高的房价,更让新年的楼市调控“国五条”不约而至,新一轮的观望氛围聚拢,程俊分析认为,上述原因决定南昌二手房市场还将持续低迷一段时间。
市场评估价启用税费普增1至1.5倍
“现在的市场评估价,就跟开发商新房定价一样,完全是一房一价”,据程俊介绍,南昌市二手房市场评估价由评估公司、地税与房管局三方共同测定,他们先测算出某一小区的楼盘均价,再按楼盘内不同户型、不同朝向、不同楼层测定每套房的具体市场评估价格。购房人需要将实际销售价报备到房管局,如果房屋上报的实际销售价高于市场评估价,则该房源按实际销售价交纳税费,如果报备的实际销售价低于市场评估价,则该房源将按市场评估价交纳税费,“目前各房源的市场评估价是不公开的,只有官方内部系统才能查看到。”
由于市场评估价关联到银行贷款事宜,此前银行放贷的市场评估价一般会明显低于实际销售价,如果完全按实际销售价备案,银行同样需要按此价格放贷,银行风险明显增大。“为确保银行金融安全,市场评估价定会低于实际销售价”,为此,程俊估算市场评估价启用后,二手房税费普增幅度会在1至1.5倍。以红谷滩二手房源为例,此前该地段按政府指导价一类地段小区房每平方米3000元的标准交纳税费,此次新系统运用之后,该区将普遍按市场指导价7000元至8000元交纳税费。
二手商铺上升空间较大
一方面地铁2号线拆迁即将开始,另一方面“80后”结婚高潮已经到来,这一代人对生活品质相对较高的要求决定他们有强烈的购房愿意,再加上市场普遍认为房价下降空间甚微,程俊认为,今年二手房行情依旧乐观。
“二手商铺将会是今年存量房市场的一大亮点”,由于不受限购政策的影响,银行对商铺的信贷支持明显高于住宅,再加上住宅价格上涨压力明显、增值空间有限,*客大量转向二手商铺。
“以凤凰洲东方海堡的商铺为例,两年半以前,每平方米均价1.7万元,现在涨到5.7万元”,再以红谷滩核心区商铺为例,2012年初,这一带店铺单价约在2万元,年底3万元一平方米都买不到商铺,今年开春,这片的商铺价格上涨到近4万元。程俊认为,包括红谷滩在内,各区域商铺价值仍有很大的上升空间。