买房须知

  受传统淡季与“市场评估价”启用的相关影响，今年2月，南昌二手房住宅市场交易分外冷清，日销售量连连走低。相形之下，二手商铺则因为不受限购的影响，量价齐升，市场预期大好。

  存量房交易因透支而遇冷

  自2月起，南昌市区二手房销售量有如过山车，达到顶点后猛然下扎。南昌房地产信息网统计数据显示，2月4日至10日，二手房销售232套，其中住宅仅136套；2月11日至17日，南昌二手住宅仅销售21套；年假之后的第1周，2月18日至24日，销售量略有上升，二手房住宅销售131套。二手房中介人士估测，2月二手房住宅销售量将不超过500套。上月，南昌二手住宅则有3283套的销售量。

  南昌满堂红董事长程俊分析认为，二手住宅市场急剧遇冷的原因，首先在于市场被提前消费了。自去年下半年以来，南昌存量房按评估价征税的消息一再传出，*终2月1日起，南昌市城区存量住房交易评估系统正式上线运行。为节省税费，大量二手房交易赶抢在政策执行之前完成。与此同时，每年的农历新春前后，均为二手房市场的淡季，“即使行情*火暴的2007年，这个月的销售量也一样非常清淡”。持续走高的房价，更让新年的楼市调控“国五条”不约而至，新一轮的观望氛围聚拢，程俊分析认为，上述原因决定南昌二手房市场还将持续低迷一段时间。

  市场评估价启用税费普增1至1.5倍

  “现在的市场评估价，就跟开发商新房定价一样，完全是一房一价”，据程俊介绍，南昌市二手房市场评估价由评估公司、地税与房管局三方共同测定，他们先测算出某一小区的楼盘均价，再按楼盘内不同户型、不同朝向、不同楼层测定每套房的具体市场评估价格。购房人需要将实际销售价报备到房管局，如果房屋上报的实际销售价高于市场评估价，则该房源按实际销售价交纳税费，如果报备的实际销售价低于市场评估价，则该房源将按市场评估价交纳税费，“目前各房源的市场评估价是不公开的，只有官方内部系统才能查看到。”

  由于市场评估价关联到银行贷款事宜，此前银行放贷的市场评估价一般会明显低于实际销售价，如果完全按实际销售价备案，银行同样需要按此价格放贷，银行风险明显增大。“为确保银行金融安全，市场评估价定会低于实际销售价”，为此，程俊估算市场评估价启用后，二手房税费普增幅度会在1至1.5倍。以红谷滩二手房源为例，此前该地段按政府指导价一类地段小区房每平方米3000元的标准交纳税费，此次新系统运用之后，该区将普遍按市场指导价7000元至8000元交纳税费。

  二手商铺上升空间较大

  一方面地铁2号线拆迁即将开始，另一方面“80后”结婚高潮已经到来，这一代人对生活品质相对较高的要求决定他们有强烈的购房愿意，再加上市场普遍认为房价下降空间甚微，程俊认为，今年二手房行情依旧乐观。

  “二手商铺将会是今年存量房市场的一大亮点”，由于不受限购政策的影响，银行对商铺的信贷支持明显高于住宅，再加上住宅价格上涨压力明显、增值空间有限，*客大量转向二手商铺。

  “以凤凰洲东方海堡的商铺为例，两年半以前，每平方米均价1.7万元，现在涨到5.7万元”，再以红谷滩核心区商铺为例，2012年初，这一带店铺单价约在2万元，年底3万元一平方米都买不到商铺，今年开春，这片的商铺价格上涨到近4万元。程俊认为，包括红谷滩在内，各区域商铺价值仍有很大的上升空间。