作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
在买卖二手房屋时,你知道如何判断二手房价格吗?你是否又知道二手房有哪些陷阱呢?因为新手缺乏对二手房相关知识的了解,所以很多新手在买卖二手房时都产生了各种各样的纠纷!现在,小编就来告诉大家如何估算二手房的价格和避开二手房的陷阱!
一、如何跨过二手房陷阱
决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时*容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
如何跨过二手房陷阱主要有以下几点:
(一)、签合同:确认双方合法身份
一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。
要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。
(二)、选购:首先考察性价比
随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是,由于中介市场鱼龙混杂,从业人员整体水准不高等原因,在二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。
消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,可以避免一些不必要的麻烦。
了解该住房的使用年限及土地使用期限,该房屋的用途,有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积,观察房屋的内部结构。户型、管线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。还要注意是否有私搭私建部分。
(三)、办手续:必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多,需要时间较长,手续繁琐。目前,市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构,可提高办贷效率,承担交易风险,如果工作忙可以找他们代办;千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
(四)、交房:按照合同约定执行
办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
买方在未取得房地产证前,不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;较后,按照房地产交易核心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
二、怎样判断二手房价格
判断二手房的价格可从以下两个方面来看:
(一)、区域因素*关键
房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。
地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地;交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等;小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。
(二)、根据房屋自身因素折旧
对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。
房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算,房屋竣工后即进入折旧期,一般的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%,产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说,商品房住宅的价格较高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格较低。