买房须知

据官方统计数据显示，截至2011年底，我国60岁及以上老年人口达1.85亿，预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿。

人口老龄化的浪潮已经袭来，随着近期退休年龄延迟引发的种种争议，老龄化难题被推到风口浪尖。养老产业也从边缘产业，逐渐成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业更是马不停蹄地向养老概念转型。这其中，养老地产作为养老产业的“排头兵”迅速崛起。

老龄社会催生地产转型养老地产迅速崛起

以养老的名义跑马圈地正在成为普遍现象，开发商对养老地产的热衷和布局，已经不再是可有可无的小打小闹，大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择。

去年4月，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

5月，保利地产方面透露，保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。保利已在上海尝试开发第1块养老地产。保利地产相关负责人称，保利今后将为社区的老人在旅游、医疗、健康体验等方面提供全面的服务。

万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆也表示，养老地产之于万科的战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。除保利、首创置业、万科外，绿地、华润、恒大等房企也已进军养老地产。角逐与竞争导致的升温为养老地产迎来发展契机。

业内人士表示，中国的老龄化趋势给了养老地产很大的想象空间，这个新兴市场将成为今后房企角逐的又一战场，成为品牌房企产业链中盈利增长的重要一环。

养老地产细节至上 服务是重要环节

尽管养老地产也是地产，但对于开发商而言，开发养老地产依然是一项全新的挑战。随着养老地产的升温，关于养老地产产品细节的讨论也越来越多。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企业还要对社工以及服务人员培训，还要整合政府、医院等各方面的资源。

目前市场上定位养老型的楼盘，还仅仅是简单的“空气清新、绿化好、宽敞明亮”的概念，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，服务上还不完善。

业内人士认为，老年人真正需要的居所，不只是能够解决基本居住问题，还需要具备针对老年群体而设置的综合服务，以及满足老年人娱乐需求的个性化服务。社区的配套，后期物业管理十分重要。对于开发企业而言，把社区养老、居家养老和设施养老完整地结合在一起，追求养老地产产品的创新、软件水平的提高、文化精神诉求的提升等将是做好养老地产*核心的关键。

养老地产需谋定而动 国内项目还处于摸索阶段

养老地产是为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容，依据老年人特点和需求，设计、建造的提供老年人居住的住宅；它是既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。

从起源看，它*初诞生于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。在国外，通常是具有一定经济实力的中老年人才能消费得起。

相对于一般房地产项目，老年公寓项目*额大、资金回收期长，但变动成本少。实质上，我国老年住宅的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构(个人支付或政府和社会资助)。

另外，对养老市场发展的影响因素其实是多元的，庞大的老年人口数据并不必然会产生庞大的消费需求，社会政策、经济发展、文化观念、消费习惯包括政治体制都会对养老市场的发展产生影响。养老是一个服务产品、社会产品、文化产品，养老项目的开发需要谋定而动，包括运营管理、服务流程、品牌推广等，只有对这一切有非常成熟的思考，项目才有成功的可能。

相比国外日趋完善成熟的养老地产体系，国内的养老地产明显还在摸索阶段，缺乏开发与运营的经验，使得中国的开发商还在“摸着石头过河”，还有很长的一段路。