买房须知

近一两年才刚刚兴起的养老地产热，目前看起来似乎陷入了错位发展的窘境之中。对此，有专家提醒称，将养老地产作为摆脱调控困境的“救命稻草”是不合适的，因为养老地产的开发比传统的住宅开发难度要大。而要开发、运营好养老地产项目，一定要做好项目的策划。而对于养老项目拿地困难的问题，则有专家建议称，将市区的旧建筑改造为养老公寓或托老所，不失为可以试行的途径。

3月，万科地产宣布其在北京的头个养老地产项目——“万科幸福汇”将推出146套房源试水养老地产，至此，万科于2010年就宣布试点的养老地产项目有了下文。

上月，保利地产(600048,股吧)在北京举行品牌发布会公布下一个十年发展战略规划时，也宣布将在养老地产领域有所作为。保利针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点，保利在北京的头个养老地产试点项目将选择北京的西山区域。

两大国内房地产行业领头羊先后宣布在养老地产领域的发展计划，使得开春之后养老地产更趋热闹。与此同时，养老机构床位出现空置的现象也引发了关注。

就目前看来，对于养老地产发展的路径，开发商还需要更多的思考和探索。

冰火两重天

在保利地产此次提出在北京试点养老地产项目之前，去年5月初，保利就明确表示要开发上海“西塘安平老年健康生活小区”养老项目。

而“万科幸福汇”项目则是在2010年就宣布了开发计划。该项目大部分产品为普通住宅，养老项目只是其中的一部分。去年，坊间一度传闻，由于还未摸清养老项目的开发思路，“万科幸福汇”的养老部分暂时搁浅。不过，后来万科宣布特聘在全国具有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。据悉，“万科幸福汇”将采用租售并举的两种养老地产模式。

除了上述两家企业外，去年6月，北京首创集团也宣布其总*约70亿元的养老产业项目正式签约落户香河。

除此之外，一些区域性开发商也发布了进入养老地产的计划。3月16日，威海威高房地产开发有限公司宣布在其开发的大型社区威高花园中专门推出养老住宅——“天伦颐园”。3月19日，中昆*有限公司在云南昆明打造的西山区花红园片区养生养老城项目也宣布落地。

但在养老地产热闹非凡的节点上，养老机构床位出现空置的现象也引发了关注。

以距离北京市区40公里外的怀柔区为例，这个以农业人口为主的区拥有公办养老机构17家，民营养老机构4家。但一到冬天，一些养老机构甚至出现歇业的情况。经了解发现，由于入住率本来就不高，一到冬天，还要加上供暖的费用，出于节省经营成本的考虑，养老机构冬天会歇业或者是改为宾馆接待别的客人。

北京市政协发布的一份调研报告显示，2009年全市养老机构的5万多张床位中有27054张床位收住了老人，平均床位使用率48.5%，有2万多张床位空置。

同样的情况也发生在湖北武汉市。该市去年底头次举办的社会化养老高峰论坛传递出这样的信息，在该市现有的140多家养老机构中，有1万多张收费较高的床位空置。

清华大学建筑学院教授周燕珉指出，对比老龄事业“十一五”和“十二五”规划可知，国家养老方针从“以机构养老为补充”变为“以机构养老为支撑”，更强调了机构养老的重要性。

而众多房地产企业开发养老项目的计划，除部分为在普通住宅中配建老年公寓、托老所等，也有相当的项目是打造集中式养老的机构。

但公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有的机构养老项目陷入空置的窘境。

北京怀柔区民政局社会救济救灾科的工作人员苑国文介绍，受地理位置的影响，怀柔区的养老客源有限，养老机构入住率并不均衡。“市内及城区周边的养老机构可能人满为患，市区的人嫌我们这里偏远，一般不选择来怀柔养老。我们面对的人群基本都是当地的老年人。”

但当地的老年人由于个人收入不高，以及“养儿防老”、“赡养老人天经地义”等传统观念的影响，对机构养老的认可度并不高。

金龄联合国际企业管理集团总裁赵晓征则认为，由于配套、服务不到位等各方面的原因，不能满足老人的要求。“一些项目甚至在前期并没有定位为养老项目，而是在盖了一半以后想往养老这条路去走，这样它的建筑设计是很难和后期的运营服务匹配起来的。因此，要开发养老地产项目，必须在前期就做好全程策划。”

苑国文则坦承，怀柔区过去一直注重养老机构规模的扩张，如养老机构数量及床位数的增长等，对入住率并没有投入太多关注。这也成为民政部门下一步工作的核心内容，即如何提高服务与管理质量，从注重床位数量逐渐转到注重入住率上。

事实上，北京市怀柔区的现状也代表了很多地方的情况，即在强调增加养老机构数量及床位数的同时，并未建立起相关的服务、管理标准。

寻求改造途径

地段偏僻，是很多养老机构入住率不高的重要原因，但开发商们的一个共识是，目前国家对于养老项目拿地并无优惠政策，因为城区的地块价格过高，开发商很难拿这样的地块去做养老项目。

但地处偏僻的养老机构，显然并不符合老年人的期许。对于这一矛盾如何解决，北京太阳城集团董事局主席朱凤泊也有自己的看法。

他认为，可以借鉴连锁酒店发展的思路，在市区租赁一些旧有的建筑进行改造，用来做托老所或是老年公寓。而一些建筑如果不临街，不能用做商业用途的话，租赁的价格并不会太高。这一方式也可避免大规模拿地、养老项目体量过大的问题，目前，北京太阳城正有意往这方面去发展。

而另一个途径则是在普通住宅中配建老年公寓或托老所，让老年人可以与子女生活在同一个小区，既不影响彼此的生活，也能相互照应。

而无论是何种方式，“在做项目策划时，一定要把后期的运营和管理考虑进去。”赵晓征说。