买房须知

一、等额本息还款法

优势：

1、每月还款金额相同，方便记忆；

　　2、前期每月还款少，还款压力小；

　　3、一般可申请较长的贷款期限(10年甚至更长)，还款压力降低，适合项目周期较长，回款较慢的客户。

劣势：

1、与等额本金还款法相比，每期本金还款较少，总利息付出较高；

2、与按月付息，到期还本相比，每月都需偿还本金，资金利用率低；

　　以贷款金额100万，贷款期限10年，现行基准利率上浮20%，则年利率为7.86%为例，按照此种还款方式，月还款额为12059元，十年利息总额为447069元。

二、等额本金还款法

优势：

1、前期每月还款多，总利息支付比较少；

　　2、同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限(10年甚至更长)。

劣势：

1、前期每月还款多，故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信；

　　2、每个月还款数字不一样，难记。

　　三、按月付息，到期还本法

优势：

1、每月仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高；

2、较适合资金周期率快，回款周期短的客户；

　　3、一般是三年授信，一年到期转一次，如果第2年资金充裕了，不需要这笔贷款了，就不去银行办理续贷授信即可，无任何违约金。

劣势：

1、一年期后的还款压力大，一年期满后，必须要把本金还进去。如果资金安排不到位的话，可能会出现逾期，影响征信，去民间拆借资金成本高，有一定风险；

2、第2年是否续贷成功是个问题，可能会因为额度问题或者是政策变化而影响到续贷，导致贷款无法续批；

3、银行分管相应业务的人员变动、相应业务的坏账率升高、客户未按银行要求的*给予银行等等都会导致续贷失败；

4、贷款周期短，基本*长授信期限为3年，且一年一还，不适合项目周期长的客户；

目前购房贷款还款方式主要是等额本息还款和等额本金还款。

1、等额本息还款，本金逐渐增加

所谓等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。

计算公式：

计划月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕还款月数=贷款年限×12

月利率=年利率/12

还款月数=贷款年限×12

月利率=年利率/12

2、等额本金还款，利息由多及少

等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

计算公式：

计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率

累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数

银行贷款买房条件：

(1)借款人所需条件

1. 年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可)

2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力

3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁

(2)需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。

2、购房协议书正本。

3、房价20%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。