买房须知

近年来南京二手房市场大多已经具备地势优越、配套成熟、价格实惠的特点，受到购房者的狂热追捧。而南京二手房买卖流程也成了购房者关心的问题。南京二手房买卖流程该怎么办理？首先买卖双方带齐各自的身份证件，产权证件等相关材料。准备五份买卖合同填好，在登记受理窗口交件。十个工作日后，可以出件。买卖双方需第2次到场，还是*初的登记受理窗口，凭通知单换领缴纳税费的联系单(契税联系单,地税联系单,手续费通知单)。然后依次去契税窗口--->手续费窗口--->地税窗口--->发证窗口--->补贴窗口。表格可以到现场在填写，重要的是第2次去买卖双方都得带齐的各种材料，一般情况下：双方的身份证，户口本，结/离婚证原件都是要的。特殊情况的话还得再看工作人员的*终解释。

南京二手房买卖流程详解

1,买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈;

2、买方准备定金1-2万、本人身份证明;卖方产权人(含共有权人)准备好产权证、土地证、产权人身份证;(如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议。);

3、买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签定买卖合同具体事宜;

4、在经纪公司见面协商买卖事宜(合同签定是*重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同。);

5、买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明，身份证明、同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同;卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上(一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3-5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。);

6、签定三方买卖合同(一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同);

7、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单;买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票(不建议在签定合同时就缴清中介费);

8、卖方将房屋的抵押解除(如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，较好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。);

9、约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易申请书,三方一同到房地产交易市场办理过户手续(卖方产权人必须全部到场，并带着身份证原件;买方带身份证原件、首付款及贷款材料。);

10、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续(交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间);

11、三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续(南京市内的贷款担保、公证、土地证等手续费总额一般为1300以内，其中商业贷款为500元以内，公积金或者组合贷款不会超过1300元。此费用由买方承担，注意此费用为上限，多交可视为被中介欺诈);

12、买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续(如果*是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到达。);

13、卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清;

14、银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接受所有物业后宣告交易完成(一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间。);

15、买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料;

特别提醒：

1、 如果是没有中介公司参与的买卖交易，流程中将中介方程序删去即可;

2、没有中介的交易，收件单一般应交由卖方保管;

3、交易过程中,房款一般情况下较好监管在房产局资金监管处.

4、一定要注意贷款的下款时间：除省行公积金为20个工作日左右外，其他贷款都只要3-5天就可以到达，所以合同中应明确时间，不要给不良中介有机可乘;

5、 不要相信承诺，要相信只有合同才能真正保障你的权利;

6、就算是双方自己谈好的交易,如果条件许可，较好委托中介公司办理手续。就算是买卖双方自己谈好的交易，交给中介来办理也会省心的多;

7、二手房的验收和交割是一次性完成的，所以在物业交割时必须加倍小心仔细，在这个过程中，好的经纪人能给双方很多有益的指导和帮助，有效解决现存的问题，有效杜绝日后的纠纷和烦恼;

8、要意识到品牌公司里不代表都是*的经纪人，较好应该选择有经纪资格证书、经验丰富、被政府认可并表彰过的经纪人。可以要求接待经纪人出示资格证书，也可以上网查询,南京官方的网址是www.njhouse.com.cn .南京市存量房交易执行网上备案程序,并对中介资格审查.不能网上备案的中介均为无资格经营企业,交易双方切莫贪图便宜而在交了中介费后再以个人身份申请过户手续,这样不能保护自身的权益.

9、 南京市房地产经纪人协会规定：没有房地产经纪人资格证书的人没有权利签定房屋买卖合同;

10、鉴于目前国家调控政策频繁，建议大家在合同中特别注明不可预见的政策调整之税费可以协商解决，协商不成依然按政策规定各自交纳，不视为不可抗力，否则视为违约。