买房须知

拆迁行政复议适用行政程序，依据《行政复议法》是一级复议制，具有及时、快捷、简便、不收费的特点;拆迁行政诉讼适用司法程序，实行两审终审制，具有严格、规范、全面并且收取诉讼费用的特点。拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第1节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼(如果行政机关作出行政行为未告知行政相对人诉讼权利与期间的，其诉讼时效为两年)。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第2十三条、第2十四条等有关规定,城市房屋拆迁纠纷处理权限下放性质属于行政机关内部委托,各区政府、房管、城管执法部门不得以自身的名义对外行使。处理拆迁裁决案件或者申请司法强拆应当以市政府(直管公房)或者市房管局(私房和单位自管房)的名义进行;责成实施行政强拆的,应当以市政府名义进行;组织行政强拆,应当以市城管执法局的名义实施。为减少工作环节,提高工作效率,市政府及市房管局、市城管执法局启用“城市房屋拆迁纠纷处理专用章”交各区保管和使用。

《中华人民共和国合同法》第2百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但该在建工程的补偿款应按下列顺序处理：1.如果该建工程尚欠施工单位的工程款，在拆迁补偿时，该补偿金，施工单位有优先受偿权，而不能给先支付抵押权人或抵押人。2.如果该在建工程不欠施工单位的工程款，但既已抵押，又已预售。作为购买房屋(在建工程)的购房者，其善意购买的行为受法律保护，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆迁，其已付购房款应在拆迁补偿金额中优先退还。3.如果该在建工程既不欠施工单位的工程款，也未向社会发售，那么除非抵押人与抵押权人协商重新设立抵押权，否则该拆迁补偿款应优先偿还银行的借款本息。否则拆迁人将与被拆迁人连带清偿原抵押借款的本息。

人民法院受理拆迁行政纠纷案件必须依据法律的规定。《行政诉讼法》对此有两方面规定。《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院起诉。”该法第11条进而列举了八类由人民法院受理的行政案件，这八类案件是：①行政处罚案件;②行政强制措施案件;③侵犯经营自主权案件;④申请颁发许可证和执照案件;⑤申请履行保护人身权、财产权的法定职责案件;⑥申请发给抚恤金案件;⑦违法要求履行义务案件;⑧认为行政机关侵犯其他人身权财产权的案件。上述八类案件除第六类申请发给抚恤金案件在拆迁行政诉讼中难以对号入座外，其他七类概括性的规定均能对号入座，而且该法第11条第2款对上述规定做了补充：“除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起行政诉讼的其他行政案件”，为人民法院受案范围留下了发展空间。