买房须知

市场化降利率的大背景下，降息通道逐渐打开，预计房贷利率也会相应回调，刚需群体可享受降息红利，长期释放住房刚需，稳定房地产市场。2019年8月央行决定改革完善贷款市 场报价利率（LPR）形成机制，并要求新购房贷利率定价基准转换为LPR，此后央行允许存量房贷利率定价方式可选择转换为LPR定价机制。挂钩LPR使房贷利率更加市场化，在流动性充裕的情况下，LPR报价长期处于下降趋势，房贷利率也相应下行，尤其是首套房房贷利率。2020年2月2日，5年期以上LPR报价为4.75%，较上一次的4.80%下调了5BP。

从历史经验上看，历次降息都对住房成交量产生立竿见影的积极效果，由于房价受多方面因素影响，降息对房价的拉动效果有所延迟，延迟时间在半年左右。住房商品化之后，降息周期主要有2008年、2012年和2015年三轮，如图1所示，第一轮降息周期，2008年9月至12月连续5次降息，9月全国商品房销售面积同比下滑15.7%，走出了上一个月下滑35.7%的颓势，2009年一季度实现了销售面积转降为增。第二轮降息，2012年上半年商品房销售低迷，销售面积一直处于负增长状态，2012年6月和7月分别下调贷款基准利率，6月全国商品房销售面积下滑3%，降幅较上个月收窄6个百分点，7月当月销售面积立即止跌转涨，同比增加13.2%，而房价对降息的反应略钝化，时隔半年，2013年1月新建住宅价格同比指数才转负为正。第三轮降息，从2014年11月至2015年底历经6次降息，2014年全年商品房销售面积下滑7.6%，降息后2015年4月当月商品房销售面积同比实现转降为增，同年12月新建住宅价格同比指数也扭负为正。回顾历史，历次降息都对下滑的房地产市场起到了稳市场的作用，尤其是交易量方面。“零售方面营业额跌幅也比较大。”吴天海提到，公司目前面对旗下租户推出的一些舒缓计划，也会对今年第一季度业绩表现造成显著影响。据了解，此前2月13日就有消息传出，九龙仓置业旗下海港城向租户发电邮，指商场2月份会减租50%，以共渡时艰。

另外，“我们商场租户的续租租金预计也会受压”，吴天海将话题转向写字楼，他表示虽然目前提倡“work from home”，“但这不代表我们没有租可以收。旗下项目的出租率仍然可观”，租客的员工在家工作并不意味着租客最终会流失。但吴天海认为今年香港写字楼空置率绝对有可能上升，如果经济活力下行使租赁需求长时间里放缓，再加上供应不停增加，写字楼租务将面临极大压力。“除非疫情过后，香港经济在短期内大幅反弹。”

其直接用“可怜”一词，来形容香港短期面临的经济状况。不过他依然看好香港的长期发展能力。“我们的经营策略从来都不看短线，而是要看中长期的。”吴天海指个人相信香港经济长远来看会复苏，游客生意也会复苏并恢复到以往的水平。新冠疫情对宏观经济和房地产行业均形成了一定下行压力，央行公开市场利率下调带动银行资金成本边际下降，5年期LPR报价下行顺理成章，适当减轻居民房贷负担，释放住房刚性需求，有利于房地产市场在“房住不炒”的前提下，“稳地价、稳房价、稳预期”，有利于万亿规模的房地产市场稳定发展。

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