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热心网友   丨 发布于2020-04-20
位于成都新会展片区的东方希望天祥广场*近推出了两年免月供的促销措施,购置超过200平方米的写字楼在按揭前两年,开发商按月返还月供金额,如果一次性付款则优惠14.5%。
该项目于2012年7月开盘,如果在前两年,或许早已售完,但销售人员称,到目前为止仅售出3/5的面积。
与此同时,号称全球较大单体建筑的成都新世纪环球核心,其三期写字楼也推出促销措施,价格为9000多元/平方米,该项目在2011年时价格一度达到15000~17000元/平方米,销售人员表示,当时售价15000元/平方米的应该是挑高的楼层。
在供应井喷的巨大压力下,成都商业地产开始出现疲软。
空置率高升
1月15日,世邦魏理仕(CBRE)发布的2012年全年成都房地产市场回顾显示,2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米,较2011年同比增长8个百分点,而成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米,比2011年增长69%。在巨大的新增供应的压力下,2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%,较2011年增加8.8个百分点。
四川中原地产于同*发布的报告也称,写字楼供应放量已经成为市场常态,新增供应不断突破历史新高。与供应的巨幅放量相比,市场有效需求不足,销售量没有出现相应的增长而是保持在相对稳定的水平。2012年写字楼的供需比为1.80,供需比依旧居高不下,写字楼供过于求的情形依然较为突出。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示,2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%,二线城市办公楼的空置率高达20.7%,而成都在全国11个二线代表城市中,办公楼库存量较高,接近400万平方米,空置率也较高,达34.6%。
与此同时,四川商业地产联盟、四川连锁商业协会联合发布的数据显示,截至2012年11月底,成都开工兴建、开业运营的商业综合体达到118家,体量超过1000万平方米。
四川连锁商业协会会长、四川商业地产联盟秘书长冉立春表示,商业地产2012年集中放量,但是人气不足,一些商铺租金低甚至出现倒贴。他认为:“这种形势难以改观。没有特色,没有差异化,不是改观,而是要空铺。”
成都锐理数据平台公司总经理郭洁表示,2012年是成都商业地产的爆发期,这也是顺应了*近几年全国商业地产的供应潮,短期内供大于求,“20年消化量集中在三五年供应。”写字楼空置率已经全国较高,而城市综合体则更面临“空城”、“死城”的危险。“租售比不成比例,3万元/平方米的售价租金只有30元/平方米·月 。而且交房的供应量越来越大,空置率会继续上升,价格则会下降。”
未来挤泡沫?
在商业地产巨大放量下,首当其冲的就是租金表现。以新世纪环球核心为例,其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介机构销售人员向记者介绍,甚至出现10~20元/平方米·月的极端超低租金,这与全市写字楼平均100元/平方米·月的价格形成巨大反差。
胡港文表示,2013年,成都和天津写字楼供应量将大幅增加,将给市场租金和空置率带来较大的压力。“价格受到供应的影响,三年来供应量集中新增上市,短期内某些板块真是让人有点担心,有可能按照以前的经验,是否需要政府出手?曾有某城市在写字楼供过于求时,当地工商管理部门不帮登记在住宅的企业延续工商登记,把这些企业逼出来帮助吸纳那些办公楼面积。”
世邦魏理仕预计,未来两年成都写字楼市场都将会有大量新增供应,2013年新增供应预期将超过100万平方米,其中大部分位于天府新城区域,因此,世邦魏理仕预测未来几个季度租金和空置率都将承压。
不过,胡港文认为,总体还是乐观的。这一供需失调的状况一部分将被较为弹性的国内需求所平衡(私人企业及国企的办公升级需求)。在二线城市,超过70%的写字楼未来供应将用作公司自用或被散售。“城南发展随着人口、产业的迁移到位时,租金肯定不是*的水平,绝大多数原因在于供求失衡造成的短期水平。”
记者走访了天府新城区域内数个新开业的城市综合体,人流量都非常低。而郭洁表示,大量城市综合体的出现,招商成为难题,现在城市综合体又回到了七八年前免租金的现象。而在市核心的广百百货成都店在2012年9月下旬正式关门歇业,结束了一年多短暂之旅。
不过,冉立春表示:“有泡沫是事实,但是过剩危机暂时还不明显。商业地产以关店为标志。” 他甚至认为,商业地产价格还会走高,原因在于*渠道少,钱没有地方去,而且*者仍然普遍看涨,此前购买商铺都赚了,在这样的效应下,价格不会下跌。
不仅如此,四川中原地产报告也显示,供应井喷的成都写字楼市场在2012年已经表现出整体销售疲软,2012年写字楼销售价格为10510元/平方米,环比微涨0.13%,与2011年基本持平。由于库存量较高,市场竞争较为激烈,写字楼价格上涨压力较大。部分项目为了快速回笼资金,通过内部认购或直接加大优惠力度等降价促销方式快速回笼资金,单价跌破万元。
世邦魏理仕预计,未来写字楼售价方面,受到大量的新增供应影响,将冲击散卖的写字楼市场,导致售价下降。