买房须知

未来，在广东，购买共有产权房满10年后，购买人可以一次性买下剩余政府所有的产权，获得完整产权。

如果是通过行政划拨方式供地的共有产权房，转为商品住房时，承购人还要补交相应土地价款。

9月11日，广东省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），提出上述方案。这一方案意味着共有产权房可“变身”商品房，实现“外循环”。

解决了共有产权房未来的商品属性，和具备一定的投资属性后，共有产权房会不会，很受刚需欢迎？

同时，因为5年内不得转让，如因特殊原因需要转让，承购人须提出申请，并向代持机构缴纳全部增值收益。这是否有非常利于平抑房价，阻击炒房、投机风？

对此杠杆游戏有以下6点看法：

1，广东版共有产权房，兼顾了保障属性，并确实可能更受刚需欢迎。很多地方，共有产权房的位置其实不太好，而且因为公众对拥有自己独立产权住房的执念，导致部分共有产权房并不那么受欢迎。

甚至不如公租房，更是不如限价房的受欢迎程度。

在个别地方，如烟台，2017年末曾尝试可先买70%产权，剩下的30%产权，2年后即可购买，购房者拥有完全意义产权。

这样的尝试也有价值，但是2年周期太短，容易引发投资性购买，对于调控不完全有利。

而按照广东的征求意见稿，因为可以先购买部分产权，价格也低。5年后还可以转让获益，10年后完全可以买下产权，变成完全意义的商品房，既对刚需增加了吸引力，也杜绝了短线炒作空间。

部分买完整意义商品房有压力的群体，可以退而求其次。

2、政府负担和资金退出有了保证。之前公租房也好，以及类似北京的共有产权房也罢，很大一个问题是，政府通过土地做股，或者真金白银的投入，如何收回、退出，实现资金的平衡，一定阶段内是个难题。

应该说，保障性质的房子，政府本来就不该考虑收益、赚钱问题。但是如果资金投入大，还影响到卖地收益，长期占用资金，却很难退出，无论中央如何鼓励，地方动力都会不足。

如果允许共有产权房剩余产权出售给承购人，5年内要卖增值收益归政府，那么资金的退出和保值、增值也就有了保证。

从这个意义上说，杠杆游戏认为，广东版共有产权房实现了保障和市场（商业）的平衡，利于激励地方政府多搞共有产权房。

3、部分刚需住房压力，可能适度降低，至少多了一个上车机会。顺着上述逻辑分析，我们可以得出初步结论，广东版的共有产权房，对于购房压力大的部分刚需群体，是有价值的。

同时，杠杆游戏认为，因为5年后增值收益可以归自己，10年后可以完全买下产权，这也给这部分群体留了个分享地产红利的念想，对于社会稳定也很有益。

既能更容易上车，还有机会获得投资收益，不错。

4、房价会否因此降低，则很不好说。道理很简单，如果未来完全不搞商品房了，或者大比例搞共有产权房，新房均价自然是低了。但首先这不可能，其次如果这样，完全意义商品房就显得更加稀缺。

若此，商品新房的地价多半便宜不了，因为地方拿出了太多的地搞共有产权，必须通过商品房土地来实现平衡。

同时值得注意的是，因为地方政府拥有共有产权房50%左右的产权，如果房价跌了，意味着不仅共有产权房购买者亏了，政府所持有的资产价格也缩水。

本身地方政府投入土地、资金，就得考虑如何平衡、回报问题，再缩水岂不是亏了。

这么说的话，杠杆游戏觉得房价会否因为共有产权房的推出而下降，完全是两回事。

5、共有产权房实际是新的土地财政模式。分析完上述第4点，各位杆友应该意识到，如果房价平稳，或者长期不算差，通过购买人的前后数年（比如10年）房屋产权购入，或者转让获益，地方政府都可以获得回报。

这实际还是获得了土地、房价增值的收益。所以，杠杆游戏说，这是土地财政的新模式。地方政府一开始需要投入，然后理顺之后，随着时间推移，可以持续获得收益。

而且，如果地产市场可控，未来的收益或许更多。

6、增加足够的宅地供应，包括更多的共有产权宅地，也包括商品宅地，才体现平抑房价的决心。这方面，近一年多以来，大部分地方在中央的要求下，算是努力在做了。

未来能否持续，同时货币和其他政策，是否不再掀起投资房产的思潮，是房价平抑的关键。

注意，本文的一切分析和假设，都是建立在广东省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》的基础上。如果最终的指导意见，有其他规定，上述分析，部分可能不成立。

欣欣然对本文亦有贡献

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