买房须知

2018下半年楼市怎么走？深圳哪些区域还有机会？还有哪些新盘值得“打”？先人一步了解市场走势，置业不会“慌”。

其实，记得去年八月份前后，也是受网友的频频咨询，芳姐带着一波人马一天内走完了光明-公明-沙井-碧海的绝大部分大西部新盘，并整理成文：银八金九，深圳新盘启动之时、400万西部新房怎么选需要回顾的朋友可点击查看

如今将近一年过去，咨询的客户依然很多，我们就再来具体说一说，沙井光明坪山等各个区域、新房各自的价值特点，不同需求下该如何进行选择。（心急的朋友可以下拉到较后一部分直接看对比分析）

沙井

这一年来风声正劲的区域，拥有海洋新城概念的沙井算一个。去年也正是沙井的新房率先拉开了政府限价的序幕，于是拾悦城开出低于市场预期的均价4.3w，再加上优惠折扣，使得西部只要300多万就能买到方方正正的80多的三房，小面积去化得非常快。而如今，拾悦城只剩110多平的四房，单价也已经在4.6w左右。6月香莎公馆加推89平现房产品4.2w起，也是哄抢的势头；最小90平起步的博林君瑞均价4.4w，也是受很大的关注，开盘当天千人选600多套房。

这些楼盘虽然离地铁稍远，但片区新房供应少有市场关注度又极高，再加上几乎没有6、70的小户型供应，导致的事实就是，如今沙井的刚需新房400w起步了。而位于塘尾地铁口的大盘华强城，更是不知道有多少人在摩拳擦掌，就等着它入市呢，值得注意的是，华强城有部分72平小两房产品。如果参考博林君瑞的备案价格，估计华强城的备案价也是限制在4.3-4.6w左右。未来沙井的万科星城也值得关注，只是入市时间可能会更晚一些。华强城、沙井星城，就像是小中产阶级里的华润城、蛇口公馆类似，都会产生明星楼盘效应。

光明

西部光明目前市场声息较为冷清，因为只有龙光玖龙台一个项目在售。玖龙台在去年就以4.5w的均价将光明的价格做了一个突破，毕竟地皇效应+光明片区高端豪宅定位，凤凰新城规划，公园mall写字楼园林住宅地铁口，这些要素聚集一体的楼盘，在光明以前还真没有。未来可能入市的几个新盘，正大城、松茂御城等，各方面也都没有那么优异的条件。

玖龙台今年新推产品的备案价格与之前没有太大的波动，也一样额外4500每平的精装修，89平的三房，100多的四房，总价在450-500万左右，在光明确实不低。但考虑13号线将来30-40分钟就能直达南山留仙洞科技园片区，能将南山的改善自住需求引入光明，对比如今南山宝安核心区域500-600w价位段的房子，如碧海的康达尔山海上园，西乡的凤凰天誉，玖龙台依然在硬件上拥有较大的优势

龙中坪山

另外一些同样是4、500万置业的区域，就是东部的龙岗以及坪山中心了。龙岗范围广，置业关注的热点基本还是集中在大运以及中心城这些环境清幽低密度宜居片区，各种户型产品都有得选择。目前多数新盘是尾盘状态，只有京基御景中央在4月加推，房源数量较多，4.6w左右均价带装修，86-129的三四房，更适合自住改善属性。

坪山中心区的居住环境并不比龙中弱，只是地理距离距福田罗湖更远些，但高铁坪山站能直接通勤龙华福田。附近的深城投中心公馆、财富城价格目前是坪山较高，但对比西部还是更便宜些，在4-4.2w，总价350-450就能拿下。深城投是超一等建筑，未来将会成为坪山中心公园景观的标杆项目。14号地铁沿线目前只有泰富华悦都会一个楼盘，位于坪山商务商务区范围，中小企业总部基地距离很近。均价3.2w，外加2500左右的装修费，目前在售产品是85平三房与110平四房，总价大概在280-350之间。深圳总价还能保持在2字头的正规三四房新房，已经是极其少有的了。

对比分析

大家将沙井光明与龙中、坪山对比，除了价位段相近，其实更多时候在意的是东、西部的发展潜力对比

目前沙井层层利好不断叠加，香莎公馆、博林君瑞、华强城等的关注热度，是东部几个盘不能相比的，11号线已然通车，比光明来说可更早的实现居住通勤需求，但受大片区现状工业区农民房等的影响，自住环境条件会弱些这是肯定的。尽管几个大盘博林天瑞、万科新城、华强城未来会对片区有改善，但海洋新城的规划要落地需长远计。所以沙井，更适合的是刚需型自住以及较短期or超长期的投资

中长期考虑未来区域建设进度以及新房的供应量，西部反而是光明片区更占优势13号线使得光明对南山的作用，就像是4号线龙华对福田的作用一样，将会承接大部分南山刚需与改善型自住的需求外溢。光明玖龙台虽然总价更高些，更适合自住购买，但其优质少有的特性，13号地铁的拉动作用同样不可小觑，如果投资则需要较长期，关键是看对周期与回报的预期如何，能否耐得下性子等到地铁全线贯通，区域价值翻倍兑现的那一天？

西部沙井海洋新城还只是概念，光明凤凰城还在建设中。东部龙岗坪山却已经完成更多实打实的城市建设投入，漂漂亮亮的城市风貌更低的单价与总价，总是更能吸引小年轻置业，也还能有14号快线的潜力带动。未来究竟如何，还真不一定能说西部就强于东部。

无论投资还是自住，主要还是看自己能力的极限是处在哪里？如今的市场情况，能够买得到的是哪里？百来万出头，基本也就只有坪山能够够得上，华强城的小户型可以多关注。如果总价上到450万，已经可以全深圳选择，在自住环境舒适度的对比上，是龙中》坪山》光明》沙井的。但毕竟南山宝安的改善自住需求外溢到东部还是极少数，多数是福田罗湖的自住会往东过来，所以其实龙中坪山与沙井光明不具有真正的竞争关系。还是那句话：东边的人买东部，西边的人买西部，大家各自安好。