买房须知

近期，开发商争夺旧改项目之战迭起，不禁使人们把目光聚焦到旧改，旧改到底是何情况，旧改项目需要经历哪些操作步骤，建好后真能获得高额利润吗，为何开发商不惜花费高额成本争夺，带着种种疑问，走进益田木头龙项目筹建办公室，对该项目具体负责人进行了面对面交流。

该项目不可能和其他开发商联手开发

几日前有微博爆料：万科要介入木头龙项目。对于此传闻，当日就采访双方相关人士均已否认。益田木头龙项目筹建办公室主任余海对此予以澄清，表示未听闻有其他开发商介入。“木头龙城市更新项目推进至今，签约率已达到了90%以上。另外，相关手续也在政府部分审批通过了，今年3月份也完成了规划设计方案公示。这些都可以到区政府及街道办等相关部门了解情况。”较后，该负责人

在面对面的采访中，余海再次强调了此事，“第1，我们从来没有跟万科有任何的接触过，再一个据我们企业董事会的意见，从来没有意思想说我们将来不会自己独立开发，要寻找其他的企业一起开发，好像没有这个必要。我们益田集团总部在深圳，目前大部分项目都在外地，我们自己非常需要在深圳有一个大项目，集团同步在操作和运营，本来项目就少，不可能把这个项目分给其他的企业来联手开发。”他还明确表示，基于目前各项工作的进展程度，这时候其他开发商要介入，恐怕是不可能的事情。

万科南园新村补偿行为有绑架政府之嫌

近期，万科和佳兆业争夺南园新村旧改的事件成深圳*受关注的新闻之一，这次万科的补偿高至1：1.4，对此，有不少开发商表示，这么高的赔偿标准分明就是扰乱市场行为。几名正在进行城市更新的开发商都坦言，史上较高的拆赔比利令他们“压力山大”，他们非常担忧，这个比例，可能会令其他城市更新小区的业主产生攀比心态，从而影响项目进程。

对于此事，余海也有自己的看法。他认为，首先，这两家企业对这个项目有点非理性的竞争，有点斗气的成份在里面。再次，这个项目有一点特殊性，佳兆业旁边有一个环球核心的项目，如果佳兆业做肯定会连带着做一部分写字楼，写字楼和住宅区的容积率的区别就不一样了，住宅区的容积率有很大高度的限制，目前深圳较高的住宅只能建到150米，就是超高层，如果去做写字楼可以做到200米甚至更高，在高度上已经优过普通住宅。

余海认为，万科南园这个项目目前并没有列入计划，按照目前《城市更新办法实施细则》规定，所有的老住宅区在去年4月份已经颁布了这样的一个规定，之前没有列入计划的老住宅区，下一步都由区政府做前期意愿征集和立项申报的工作，申报立项以后再公开选择公司，南园新村这个小区没有走过这些程序，而开发商却在小区内抛出这么高的补偿标准，企业擅自与小业主签订补偿协议，有点想绑架政府的嫌疑；另外，相关部门去年4月份让他们退出，他们不但没有退出反而公开提高补偿标准，和业主签订补偿协议书还付了款，按照严格意义上来说他是非法的，公然违背目前空间城市办的规定。

旧改项目并没想象中那么大利润

木头龙项目是个城市综合体，建成后其住宅大概要卖多少钱，对此，不少人都非常关注。对于其成本利润的真相，余海透露，众多业主都认为，旧改项目都是一个“金饽饽”，里面藏着硕大的利润，其实不是这样的，一个城市更新项目，建成以后，除了项目整体的占地，规定要划出15%无偿交给政府作为公共配套设施，比如1万平的地，开发商只能用8500平。

另外，在剩余的85%占地里，还规定要按批准的容积率的15%配建保障性住房(旧改项目配建保障房的配比是5%-30%，特区内较低15%)。木头龙目前批的地为5万平，再扣除给业主回迁的住宅，剩余可拿到市场上销售的房子就很少了。

据介绍，木头龙项目建成后将是一个城市综合体，除了住宅，还有一部分商业，购物核心，即会有回迁房、商品房、公寓、购物核心，保障性住房，余海还告诉记者：“我们还规划了一个郞郞音乐世界，这将是全球第1家音乐世界。其实对于我们企业盈利来说，做这种文化元素的产业是亏钱的，但是企业不能一味去追求利润，也要适当地*社会，所以我们愿意*建设这样一个文化场所。”

前期的复杂和艰辛

说到整个木头龙项目的进程，余海有不少感慨，其实木头龙项目从2007年就已开始着手，这一年，益田集团进驻到小区，至今历经五年。在该项目筹建办公室，主任余海向记者道起了这些年木头龙项目建设的过程、进展以及艰辛。

余海介绍：“五年前，益田集团按照程序，首先就对小区做起了前期意愿征集。意愿征集做完了之后也有过申报，当时有关部门反馈的意见是目前还没有相应的法规，颁布法规以后再重新申报，所以我们07、08年到09年年初这三年时间内做两项工作，一个是意愿征集，征集到一定阶段我们就开始签订拆迁补偿协议书，所以我们颁布城市更新办法之前已经开始签署这些协议了。”

虽然事情繁多，过程纷繁复杂，但是相比其他的老城区旧改项目，余海认为，这个项目的整个过程相比来看还是比较顺利的。余海感慨：老住宅区的改造能够列入深圳更新城市的计划已经非常不容易，和其他的小区相比已迈出了很大的一步。

成本巨大势必推高

批准后列入计划，就面临拆迁补偿的事宜了。拆迁补偿，这是现在国内社会非常敏感的话题，对此，余海表示，跟业主签订拆迁补偿协议这个过程，每个社区都会面临业主的不同诉求，这种现象是不可避免的。

“他们或是对企业或是对城市更新这样一种工作的质疑，因为老社区里面他居住的群体是早期来深圳创业的老人家比较多，这些老人家有些前期创业来的，有的在企业遭遇下岗了，有的遇到改制的，他们对企业、对政府都或多或少有一些抱怨。”余海表示，对他们的这些想法其实也是可以理解的，“有很多人就把这些抱怨通过这次城市更新，希望能够找到当年的一些*或者是说法。”

从2008年开始，益田已经开始和业主拆迁补偿协议，直到现在，已经有1200多户签完协议书，还有130多户没有签。

签完协议后，有业主在2011年3、4月份开始要求搬迁。据了解，当时益田集团按照每平60元的标准给业主支付房租，除此之外每户还有5000元搬迁费和3万奖励金，一次性支付两年，有很多业主当时一次性拿了十几二十万搬迁离开。

近日有媒体报道旧改会使房价“洼地”变“高地”，木头龙旧改会不会抬高这个片区的房价？余海坦言，城市更新，成本摆在面前，未来的房价肯定不会太低，目前罗湖区有一个旧改的项目，德弘天下，每平米卖到3万5至4万之间。因为旧改项目有他的特殊性，第1它是在成熟片区，建成后配套非常好，在综合体商业核心之上。第2，成本确实比较高，据益田集团预算，整个项目前期的搬迁费用，建设资金，地价款，总共投入60亿左右，后期建成的房价肯定不会低。

旧改项目复杂，需要的时间成本和资金成本都非常高，为什么还有很多企业想插手做，对于这点，很多人都不甚了解。余海解释道：近三四年来，政府都没有拍卖过关内的土地，所有拍卖的地块都在特区外，以宝安、龙岗这些为主，但是这些区域售价有限，对企业品牌提升度也有限，所以想在关内开发房地产，只有做城市更新的项目。

余海还认为，未来深圳十年到二十年的房地产开发，都是以城市更新为主。在采访中，我们了解到，木头龙项目计划2015年年底完工推出，现在相对全市其他8个城市更新城建项目，是进程*快的一个。对于项目是同一时间整体推出还是分期推出，益田集团也作了介绍，即是两套方案，一种是分期建设，先建回迁房，二期再建商品房；另一种则是整体推出，同时进行。