作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
一、验证房源为了避免产权纠纷,购房人只有通过房产档案部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。下面就将调查二手房产权状况的方式及程序作一些介绍:1、要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件;2、向有关房产档案管理部门查验所购房产产权的来源;3、查验房屋有无债务负担,包括:抵押贷款的合同、租约等。Tips要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房产档案管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。二、委托代理委托代理选择中介公司,中介公司应当具有房产管理部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站(www.hzfc.gov.cn)“诚信档案”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。签订出售/求购委托书;配对看房并签订《看房确认书》;买卖双方确认相关事宜。Tips填写委托书注意事项:1、产权人、房屋座落、建筑面积、竣工年代应严格按产权证上所述填写;2、委托物业情况登记表应填写完整;3、当事人的联系地址及通畅的联系电话应填写完整,为日后涉及签约及纠纷或诉讼时相关法律文书能送达做准备;4、中介公司落款应采用公司合同章+执业经纪人签章;5、文书中任何改动均需经当事人签章确认。三、签署协议买受方签《居间协议》注意事项:1、需携带合同当事人身份证明及《委托书》。2、房屋尚有抵押贷款未还清的,应明确抵押权注销问题。3、中介公司落款应采用公司合同章+执业经纪人签名。4、合同内容任何划改处都应由当事人签章确认及加盖手印。5、收取房屋权属证书三证复印件,同时开具《收件收据》。6、房屋有租赁的,应有承租方签字的《放弃优先购买权》。四、签订合同签订二手房合同时,为了避免引起很多不必要的纠纷,一定要在合同中明确以下内容:1、当事人的基本资料要全面;2、本合同标的;3、价款及履行方式;4、违约责任;5、如何解决争议;6、合同生效、中止、终止或解除条款;缴费过户必须提供的资料:1、杭州市房产交易产权登记申请表;2、原房屋所有权证原件;3、杭州市房屋转让合同(示范文本);4、国有土地使用证复印件(校对原件);5、买卖双方的身份证明,婚姻证明(均需校验原件)。办事流程1、申请人持上述有关材料,到房产办证大厅受理窗口登记受理,经办人在核准资料无误后,出具《杭州市房产交易产权登记受理单》(以下简称“受理单”)交由申请人收执;2、申请人在受理单标注的领证日期之后持相关资料的复印件至窗口办理契税手续,缴纳契税;3、申请人携“受理单”、《浙江省杭州市销售不动产专用发票》申办交易联原件、“纳税申报受理单”、“浙江省契税专用交款书”及身份证原件缴费后至发证窗口领证(自受理单开具起,个人自行成交单套房产单道手续办证的40分钟,其他11个工作日领取房屋所有权证)。如审批未通过,另行通知。
1. 核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可2. 核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。3. 明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4. 明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。
二手房交易注意事项:1.要选择信誉度高的中介:选择信誉度高的中介购房是件很烦琐的事,需要具备专业知识。一般来说,大多数人一生只购买一次住房,对购房程序、业务都不明白,所以要请专业房产中介替自己打理购房事宜。了解自己的资金实力有多少钱买多大房买房之前先要搞清楚,购房款的来源途径,是动用自己的积蓄,还是向别人借钱,或是向银行贷款。有多少钱办多大事,充分了解自己的资金实力及偿还能力,才能清楚自己可以买什么价位、多大面积的房子;2.地理、交通:在买房时,交通是非常重要的考虑因素,交通便利可以给工作和生活带来方便,而这一点是购房者必须注意的;3.产权问题:产权关系要理清需要注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人,或者卖房人是否有业主的授权,否则过户时会发生困难。同时要注意产权证的各项明细,确认产权的完整性,有没有抵押或共有人等;4.弄清二手房的底细:弄清二手房的底细要问清楚房子是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限,与房子相关的费用有哪些,同时要细致了解各项费用的缴纳情况,避免出现欠费;5.观察房屋格局和结构:房屋格局是否合理直接影响到入住后的生活质量,如一些房子有多个房间但通风不足;同时还要注意房屋的承重结构,如梁、柱、墙是否有开裂的地方,如果是顶楼还要看是否有渗水的痕迹,因为这些关系到使用安全;6.装修情况看仔细:装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分,以后一旦发生问题,维修就成了大问题。还有一些房子看着装修不错,房间经改动后也合理,但却是凿开了承重墙后改建的,存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子,要问一下用了什么装修材料,是否会对健康产生危害;7.首选中心区靓房:不管政策如何改变,不管政策持续时间多长,位于市中心区域的房子,受刚性需求和区域地理位置优越等利好因素影响,房价尽管不涨,也不会下跌,不管是投资买房,还是自主购房,大家所看重的“保值、增值”功能在这里都会得到最大限度呈现。
在购买二手房时,需要关注户口问题。因为如果原先的房主户口没有迁出的话,新房主也就无法迁入户口。为了避免这种情况发生,在买卖当中要注意以下问题: 1、在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。 2、要求卖方出示户口本,并留存复印件。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。 3、就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。 在签订购房合同时,应把握两点: 一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记:花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋,还应当是一处户籍无争议的房屋。 二是违约责任的约定。卖方仅仅做出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。