作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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其他
不限
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二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
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投资
名校周边
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不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
案例:二手房与新房的纠结王先生看好了小区准备买房,他了解到该小区平均房价在9000元/㎡左右,实际看房时却发现,同是一个小区,二手房房价有低到7000元/㎡的,而新房房价有高到11000元/㎡的。1.jpg价格跨度这么大,着实让人无从下手,王先生本已看好一套新房,当时看了价格,就想要不图个便宜买二手房,但是又担心价钱低的质量不好。二者差别其实,总体来说,二手房是现成的,买了就能住,但税费高;新房税费低,但交房时间还得等。而两者最大的差别是税费。2.jpg一般情况下,新房只有契税+不多的住房维修基金。90㎡以下契税为房屋总价的1%,90㎡以上的1.5%,维修基金大约105元/㎡。而二手房,多数在建小区的二手房都没有满五年,有的甚至连两年都不到,不仅有契税,还有增值税、个人所得税等。其中,契税与新房一样,增值税按差额的5.6%征收,个税按差额的20%征收。5.jpg打个比方:一套面积在80㎡,网签价格100万(以网签价为准),原房主买入的价格为80万,现在的购房者是第一次买房。以房子未满2年为例:增值税=[100万/(1+5%)]×5.6%=5.33万;契税=(100万-已征收的增值税)×1%=0.95万;个税=(100万-原价格-原来契税-80万×10%-利息-此次增值税)×20%=0.4万。三个税种共6.68万元。而同样价格的新房,就只有1%的契税,即1万元。6.jpg当然,除了税费上的差异,同一小区的房子,包括新房和二手房,也会因为期数(比如一期、二期、三期),地块位置,距离地铁/公交车站的距离,楼栋高低,楼间距大小等不一样,房价也会有所区别。那么同一小区,房屋价格高低受哪些方面的影响呢?因素一:楼座位置7.jpg同一小区,有些楼座位于小区中心位置,有些楼座至少不临街,居住环境相对安静,自然更受购房者青睐;而临街位置的楼座,居住环境相对嘈杂,多数购房者不会选择。因素二:户型好坏3.jpg同一小区有不同户型,在各种户型中,总有较差的户型,也有完美稀缺的户型。户型差,易被购房者淘汰,户型完美则会受到购房者的追捧,房屋价格自然相对较高。因素三:不同楼层02.jpg不同楼层,决定了房屋的采光和通风效果以及视野的开阔程度,追求品质的购房者更愿意花高价购买采光好,视野佳的楼层。例如,多层的房源,购房者普遍认可“金三银四”的楼层,顶楼与底楼少有人问津。因素四:装修等附加值01.jpg
购买新房和二手房的区别主要有以下四点:第一点:税费和交易方式不同新房和二手房,两者缴纳税费的种类和交易方式是不同的,购买新房你需要缴纳契税和城市维护建设税,而购置二手房除缴纳契税之外,还需要交营业税,个人所得税。另外,在交易方式上,两者也有一定的区别,新房主要是自行交易,而二手房采用的则是自行交易和委托交易相结合的方式。第二点:交易的风险和程序不同购房交易风险主要集中在两个方面,分别是:房屋质量及配套设施上面的交易风险和产权方面的交易风险。两者比较,新房和二手房的风险侧重点各有不同。对于新房来说,购房时可能新房还在最后的装修施工阶段,消费者对房子的了解还停留在沙盘、资料和售楼员的解说中,对实际情况的认知不足,所以容易出现房屋质量和配套上的风险。在产权风险上,因为消费者的购房对象是开发商而且是第一次交易,所以这一风险较小。反观二手房,因为是看得见摸得着的,人们对房屋的户型,质量、交通、环境、周边生活设施一目了然,有非常直观的印象,所以在房屋质量和配套设施方面没有多大的问题,但是产权问题却远远超过新房,网上常见的有夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产几种状况。合同签订过户之后,也经常会出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同的不合理现象。就以签约程序而言,新房签约很多程序都由开发商办理,所以较为简单,二手房签约则需要双方共同进行,所以程序复杂。第三点:新房和二手房的性价比差异新房的价格主要由开发商制定,主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的上升空间,这样的楼盘售价是有很大水分的,而且开发商一般不会同意降价销售,购房回旋余地小。说到二手房,售价主要由中介和房东定价,参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素,性价比高而且有较大的降价回旋余地。第四点:新房和二手房的装修情况一手房多为新房,但大多为毛坯房,需要进行装修。二手房大多都是带装修的,可以直接入住。但同样如果对装修要求较高的,还是选择一手房比较好,毕竟二手房重新装修的成本要大大提升。通过房产中介购买二手房,可以最大程度的保证房源的合法性,但也不绝对,但如转按揭等手续、跑贷款手续等,通过中介会简洁很多,省人力物力。总结:从上述几点来看,新房或者二手房各有优势,不同情况下应该选购不同的房屋类型,首套房或者刚需者购房主要以新房居多,产权年限更大,可塑性强,发展空间也较大。希望购买过渡性房子,为子女教育做打算的,也可以考虑二手房,在购买二手房时也一定要查验房屋是否有质量问题,从这些方面考虑,大家就可以做出较为合理的购房判断。
一、适合二手房的购房者1、不考虑现金流的购房者二手房比新房在同一地段的总价费用要低,但是二手房交易的税费额度却不小。除了买方要支付的契税外,就连本该卖家支付的个税、增值税都转嫁给了买家,这些钱都要占用购房者的现金流。很多二手房还需要重新装修、置办家电,更需要一笔大额现金。因此现金充足的购房者适合购买二手房。反之,现金不充足,主要靠贷款的购房者则需要考虑清楚。2、求繁华地段房源的购房者普通首次置业的家庭,买得起的价位大多是郊区的新房,位于城区繁华地带的新房价格高,很多人根本买不起。而二手房则相对便宜一些,好的房子大多位于市区的繁华地段。为了孩子能不输在起跑线上,就必须购买城区的二手房了。3、着急入住、要结婚的购房者新房的劣势就是交付的时间晚、拿不动产证的时间晚,如果是毛坯房还要装修,那就更晚了。一手期房交付一般是一年后,到拿到不动产证又是一年后。对于着急住房的购房者来说,从买房到入住的周期有点偏长了。二手房则不是这样的,过户即可做证。二手房大多为现房,周边配套设施、房屋质量、交通情况、物业服务等影响到日后实际生活的事项,一打听都可查的一清二楚。二、适合新房的购房者1、追求居住体验的购房者随着建筑技术的进步,期房能避开现在市面上房子的设计缺陷,社区居住舒适度更高。现在的大多数房地产开发商都在追求小区的绿化生态环境,期待为购房者打造一个园林小区。甚至还有些开发商配置篮球场、游泳馆、健身房等娱乐设施,不用离开小区就可以享受美好生活。而二手房大多数是老小区,环境较差,楼道较脏,到处贴满了小广告,有些门还会掉漆。这对于追求良好环境的购房者来说,确实不太合适。2、不着急入住的购房者期房虽然交付的时间较长,但是比二手房的交易风险低一些。没有产权抵押纠纷、不会遇到凶宅、也不会出现卖家拿钱跑路的现象。操心的事情比较少,新房是毛坯房,改造起来也很省心。不着急入住的购房者还是选择新房为佳。3、具有理财行为的购房者地段稍差、周边还未开发完全,售价较低的期房,后期会随着开发住宅的增多、配套设施的改善、人流量的增多,而形成相对大规模的地带,导致房价也会相应地上涨。这无疑是一个非常好的理财方式。