作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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办理按揭贷款的流程 1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请,并提交有关资料。 2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后,要到贷款行签订借款合同及担保合同,并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。 3、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。 4、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。 5、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 6、贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款,借款人须在清偿应付各项款项后,提前10个工作日向贷款行提出提前结清申请。贷款结清后,借款人从贷款行领取“贷款结清证明”,取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本,并持贷款行出具的“贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
10月23日,济南中院举行新闻发布会,通报了2018年度济南房屋买卖合同纠纷十大案件。 近两年房地产市场的火爆,也带来了房屋买卖合同纠纷案件的大幅攀升。据济南中院的统计,2016年房屋买卖合同纠纷案件收案910件,2017年则攀升到1469件。今年截止到9月30日,济南中院已新收房屋买卖合同纠纷案件1246件,审结1117件。十大案件之一:夫妻一方签订的房屋买卖合同的效力 【基本案情】於某某与王某岗系夫妻关系,婚后两人购买了位于济南市某小区房屋一套。王某涛与王某岗及济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份,约定王某岗自愿出售该房屋,房屋售价90余万元。合同签订后王某涛累计支付房款70万元。合同签订后,王某岗、於某某取得了涉案房屋的《不动产权证书》,登记所有权人为於某某,共有权人为王某岗。之后王某岗对案涉房屋进行了验收,并将房屋交付王某涛使用至今。於某某起诉主张王某岗出售涉案房屋未征得其同意,王某涛与王某岗签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。济南某中介公司陈述签订合同时通过王某岗的电话向於某某核实了其是否同意卖房、与王某岗的关系,并审查了於某某的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书。 法院经审理认为,在王某岗与王某涛签订的《房屋买卖合同》签订时,王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件。济南某中介公司亦证实2016年5月12日王某岗与於某某进行了通话,就於某某同意出售案涉房屋的意思表示进行了核实。由此可知,王某岗就出售涉案房屋已与於某某达成一致。王某涛与王某岗签订《房屋买卖合同》时有理由相信王某岗有代理权,故王某岗签署的《房屋买卖合同》应视为王某岗与於某某有共同出售案涉房屋的意思表示,涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效,驳回了於某某的诉讼请求。 【典型意义】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的,出售方虽系无权代理,但并不必然导致合同无效。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权,应视为夫妻双方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失的,另一方可以要求损害赔偿。十大案件之二:谨慎购买 无产权房 【基本案情】徐某某与王某甲签订《购房合同》一份,徐某某购买由王某甲、王某乙开发的济南市仲宫镇某花园小区房屋一套。济南市仲宫镇某花园小区系王某甲与王某乙共同开发,上述房产无规划手续,所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续,应为无效合同。法院经审理认为,本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设,未取得规划及建设手续,故徐某某与王某甲签订的购房合同系无效。 【典型意义】本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房,小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用。小产权房不是法律概念,小产权房仅具备了商品房的使用性质,不具备法律性质。小产权房不能取得合法的土地证和产权证,小产权房买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险,一旦出现纠纷,购房人的权益很难得到维护,应谨慎购买。十大案件之三:按揭贷款购买商品房逾期还贷,应承担违约责任,开发商同时享有合同解除权 【基本案情】2014年4月3日,济南某某置业有限公司与杨某某《济南市商品房买卖合同》,杨某某购买某小区1004室商品房。合同约定,杨某某以银行、公积金按揭付款方式支付购房款,并约定杨某某未按合同约定、未按银行贷款合同规定期限偿还贷款,导致出卖人承担保证责任的,出卖人有权解除合同,收回房屋。杨某某支付首付款后,向银行贷款55万元,并由济南某某置业有限公司提供阶段性连带保证担保。杨某某贷款后,多次逾期偿还贷款。银行从济南某某置业有限公司账户内直接扣划杨某某逾期偿还的贷款及利息。济南某某置业有限公司主张杨某某逾期还款违反了合同约定,要求解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。 法院经审理认为,杨某某多次逾期还贷,银行出具了关于杨某某逾期偿还贷款的通知书,并扣除了济南某某置业有限公司的保证金。根据双方签订的合同,杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为,违反了双方补充协议的约定,济南某某置业有限公司有权解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。 【典型意义】买受人以按揭贷款方式购买商品房的,在办理房屋产权登记之前,开发商对买受人的贷款承担担保责任,对此商品房买卖合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款或商品房被查封等情况下,开发商的合同解除权。对此,首先要从格式条款角度就该类合同条款约定的效力进行审查。其次,若合同条款有效,开发商在尽到了应尽的通知义务后,买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保,致使银行扣划了开发商的保证金的,在满足了合同约定的情况下,开发商享有合同解除权,且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。
可买卖过户或赠予过户。房产证满五年的,买卖过户划算。具体如下:过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6%(公证费3%,过户税费3%)。但赠予过户后,如果你们以后要转让房产,单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。建议采用买卖过户,即直接转让房产给儿子儿媳,税费约为房产报税价的8%(卖方:个人所得税1%(房产证大于5年的免)、增值税5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介,因为他们经常去过户,知道能最低报多少可以通过,所以建议你去中介那了解下。二手房过户基本程序:签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同,比方有可能先交税再递件。签买卖合同是指:买卖双方连同中介方(如果有的话),就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。递件是指:买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。(大城市有很多已实行网签的,就是在网上先申请预受理号和填表,再递件,免得你在房管局排队)交税是指:房管局收件后,按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。完税过户是指:买卖双方交纳各自税费后,双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据,到房管局审察确认已完税,完成过户,领取过户回执。领证是指:买方按过户回执指定时间,带身份证和过户回执到房管局领取新房产证