作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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今天带大家聊一聊有贷款或者未还清贷款的房子,可以买卖么?如何进行交易?咱们大部分人购房,都会选择银行按揭的方式,基本选择20或30年的贷款期限。但通常在还贷过程中房主会因为房价增长想转手或者想更换房屋等一系列原因,想把房子卖掉,由于有贷款或者对政策不了解,怎么办?咱们往下看。第一,是否可以出售未还清贷款的住房?一般而言这个要看情况,个人出售房屋属于二手房交易,而在二手房交易中最重要的就是房产证,一切都是以房产证为准的。如果房主想要卖掉现在居住的房子,但是又还有货款没有还清,那那么首先需要确定的是自己是否拥有该房子的房产证,只有拥有该房子的房产证就能对该房产进行交易。如果还没有拿到该房子的房产证,那就意味着房主暂时对房屋没有处理的权限,不能办理过户手续,也就是不能进行房屋买卖。当然,市场上存在一些延期过户协议,或者压尾款承诺过户的情况,这里是有一定风险的,建议大家谨慎处理。二、如何解決这一情况?理论上来讲,未还清贷款的房子处于抵押状态是不能出售的,但是我们也知道,房贷持续时间过长,在这个时间段内人们可会用种种原因或者突发情况想要卖掉房子。因此,在实际操作中是能解决这个问题的。首先购房者交给房主首付款,房主用首付款支付未还清的贷款。这种方法是目前最常见并且比较安全的一种方法,适用于那种贷款额度低或者是大部分贷款已经还清的情况。提前还贷以后,房主向银行申请撤销房产的抵押登记,这样就能进行下一步的交易,办理过户手续了。所以,想要交易有按揭的房屋,就必须要向银行提出提前还贷,提前还贷的方式也有很多。比如可以向周围的亲朋好友求助,向他们借钱先把剩余的贷款还上,等办理完解押手续和过户手续以后,顺利将房子卖掉后再将钱还给出资人,这是一种比较省事而又便捷的办法,行话叫“过桥”。又或者房主名下有其他的抵押物,也可以考虑用这些抵押物,比如其他房产,汽车等向银行申请商业贷款,用这笔钱提前还贷,再进行交易,也是可以的。再就是一种不常见的方式,转按揭。转按揭是指房主准备将住房出售或者转让给第三个人,从而申请办理房屋货款変更,将房贷转移到购房者名下,但是这种方法的局限性在于很少有银行受理这种业务,大多数银行并没有开通这一业务,房主可以向相关贷款银行咨询是否可以变更贷款人。好了,关于二手房买卖和新建住房有很多不一样的地方,我们也汇总了一篇二手房购买流程和需要交纳哪些税费的文章,感兴趣的朋友可以关注“青岛show楼处”的微信公众号,回复关键词“二手房交易”我们将全文奉上,我们下期再聊。
办理按揭不一定要通过第三方中介!流程如下: 双方先到银行申请贷款,再到房管部门过户,再在房管部门抵押、再到银行支取贷款~如下: 1、买卖双方商议好房价签好合同后需要带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门网签后到银行申请贷款;之后到房管部门测绘公司申请测绘,出具新的测绘图; 2、双方带着(1)所述材料,到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估;评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告,缴纳评估费。 3、双方带着(2)所述材料,到税务部门申请缴纳契税;税务部门受理后认真审核,出具契税单,缴纳契税;申请缴纳(或减免)营业税、个税,税务部门受理后认真审核,符合规定的出具纳税单(免税单); 4、双方带着(3)项材料到房管部门申请办理,房管部门审批核准后,缴费取证,之后办理抵押登记,到银行支取贷款~
目前申请市属公积金贷款的借款人可以选择的银行有:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行等,借款人应根据业务经办部门具体情况进行选择。申请市属公积金贷款买二手房,一般的流程主要有:买方资质审核、卖方房源核验、网签、评估、初审、面签、银行批贷、签借款合同、缴税、过户、银行放款。注:大部分情况下,放款时间为见不动产登记证明后15-20个工作日1.买方资质审核:购房资质审核以家庭为单位,家庭成员包括购房人及其配偶、未成年子女;卖方房源核验:核验最快10天出结果。2.网签:购房人自行网签需要先准备所需材料,到对应区县的房管局取号,排号并填表即可;若购房人是通过中介办理,则不需本人到现场办理。3.评估:一般需要5-7个工作日出评估报告。4.初审:是指公积金贷款部门对借款人贷款资质的初步审核,需提交相关材料给贷款行,审核通过即表明符合贷款条件。5.面签:需要买卖双方携带相关材料去银行面谈并和银行签各种合同和保证书。6.银行批贷:一般市属公积金贷款会在借款人面签后5-7个工作日批贷。7.签借款合同8.缴税:房屋交易中可能涉及到的税种有契税、增值税及附加、个人所得税、综合地价款、土地出让金等。9.过户:产权变更以不动产登记为准,如果房子出现违章、查封或者政策变动,将影响房屋过户。10.银行放款:贷款行放款一般在见不动产登记证明后15-20的工作日,但由于银行政策或城区不同,时效会有所差别。
1、 确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。 2、 查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。 3、签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。 4、准备贷款资料,审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。 5、签贷款协议,公证,保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。 6、办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8 、银行放款 银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。