作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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怎么选择银行: 1.应看待选银行是否你的工资代发银行,或者主要用卡的那家银行,因为这将决定你今后还款的方便与否。 2.应看待选银行提前还款的规定,有无限制或提前还款要收费等条款。 3.应看待选银行是否能提供月供还款短信提醒,有短信提醒的银行,可避免你今后万一“忘记”月供而逾期,从而影响个人信用记录。 4.应看待选银行的利率优惠条件。怎样选择还款方式? 按揭是一件长期、持续的事情,怎么选择还款方式,才最适合自己呢? 1.等额还款法 根据借款金额和期限,每月按一个固定的金额还款。选择这种方式,缺点:刚开始利息还款占比大,本金归还比例小。优点:金额固定,好记。 2.等本还款法 在借款期限内,每月平均归还固定的本金。采用这种方式,每月还款的金额是可变的,刚开始还款金额很高,然后逐渐降低。好处:可大大降低利息支出。 3.灵活还款法,既有等额递增,也有等额递减,或者到一定时间提前归还部分借款。这种还款法是因人而异,且需与借款银行协商沟通,双方都没意见后才能采取的。
等额本金还款法:是每月还款本金保持不变,利息逐步递减,其间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出相对减少; 等额本息还款法:每月偿还的金额相等,在偿还初期利息支出最大、本金最少,以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。因此,专家指出,虽然还款越早,利息负担相应就越少,但也要看是用何种贷款方式。 由于提前还贷时已支付的利息是不退还的,而同样贷了一段时间后,等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法,所以购房者如果在一开始就想要提前还款,贷款期限又不是很长,那最好选择等额本金还款法。 另有理财师初步计算,以20年贷款年限为例,在还款的前8年,采用等额本息还款法要比采用等额本金还款法归还的贷款本息金额少,而后12年等额本金还款法归还的贷款本息金额则比等额本息还款法少。
1.等额本息还款本金逐渐增加所谓等额本息还款,就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息,直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等,利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化,开始时由于本金较多,因而利息占的比重较大,当期应还本金=计划月还款额-当期应还利息,随着还款次数的增多,本金所占比重逐渐增加。以贷款20万元20年还为例,按年利率7.47%计算,月均还款1607.5196元,支付总利息达185804.7元,还款总额将达385804.7元。计算公式:计划月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕还款月数=贷款年限×12月利率=年利率/12还款月数=贷款年限×122.等额本金还款利息由多及少等额本金还款方式则指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等,利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数,每月的还款额并不固定,而是随着每月本金的减少而递减,随着还款次数的增多,利息由多逐渐减少。同样以贷款20万元20年还清为例,按年利率7.47%算,第一个月还款为2078.33元,以后每月递减,最后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元,还贷总额为350022.5元。计算公式:计划月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-累计已还本金)×月利率累计已还本金=已经归还贷款的月数×贷款本金/还款月数两种方式,各有优势。同样20万元还20年,等额本息还款利息比等额本金还款多35782.2元。显然,“本金”的利息低于“本息”,可是,是否“本金”还款是最佳选择呢?银行分析人士说,“本息”还款优点是每月偿还金额相等,还款压力均衡,便于借款人合理安排家庭收支计划,对于精通投资、善于理财的家庭,无疑是最好的选择。只要投资回报率高于贷款利率,则占用资金的时间越长越好,这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人,如部分年轻人、资金较为紧缺,但未来有能力提前还贷,这样利息也会相对减少。“本金”还款法在贷款初期月还款额大,还贷压力较重,尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差上千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。适合收入较高,有一定的经济基础,但是预计将来负担会加重的人群。
随着当今社会的快速发展,人们开始追求高品质生活,而有一套好的住房,成为了必备条件。房子的价值不言而喻,从古至今,都是价值相对较高的商品,也是抗通胀的利器。当前,房子成为了结婚必备品,好多青年才俊为其而苦恼。对于一些富豪来说,拥有较多套房产,买房的付款方式大多会选择全款购买。而对于一般家庭来说,购买一套房产会花费全部家当,所以他们会相当谨慎,有时会在贷款买房和全款买房两者之间难以抉择。好好算清一笔账,“贷款买房”和“全款买房”哪个更有优势?在一般的三线城市而言,一套80来平米的商品房,总价基本在100万左右。如果贷款分期的话,首付占比30%,首付款30万,商业贷款基准利率为4.9%,按揭年数为30年计算,利息总额在63万多,每月还款金额在3700多。当然,大多数地区的房贷利率会上浮5%-20%,如果按照10%计算的话,贷款总利息为71万,月供金额为3900多。上述为等额本息的算法,如果选择等额本金的还款方式,贷款总利息在56万多。上述我们已经计算了贷款利息,假如我们有全款买房的能力,不选择全款买房,每年必须利用这结余的70万挣到4-5万左右,才算不亏钱,而且每个月还要还一定金额的贷款。利用这么多本金赚这些钱,似乎难度不是很大,但也不是很轻松。
江城区白沙村民张建磊年初通过中国银行贷款,在江城区购买了一套房产,一共贷款22万,分15年还清,每月固定还款1880多元。“我不知道是什么还款方式,只知道每月还多少钱,好像是前面几年还的利息多本金少,后面几年还的利息少本金多。”当记者问起等额本金法和等额本息法在还款方面的区别时,张建磊表示并不清楚。 市民郭玉辉也通过商业贷款买了房子,但对于怎样还款他也不是很清楚,“好像每个月要还不到2000块钱,具体多少我也记不清了,我是绑定工资卡的,到时候银行就自动扣了!”郭玉辉说,听说过有两种还款方式,但两者到底有什么利弊,却不是很清楚。 记者采访了部分贷款买房者,多数人不知道两种还款方式有什么区别,在选择还款方式时也多是为了方便,每月还款额是固定的。那么两种还款方式到底有什么区别呢? 建设银行某营业网点负责购房贷款业务的工作人员告诉记者,购房贷款按还款方式不同可以分为等额本息法和等额本金法。等额本息法是把贷款的本金与利息的总额相加,然后平均分摊到还款期限内的每个月,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本金法是将本金分摊到还款期限内的每个月,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息法而言,总利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。二者区别在哪? 等额本息和等额本金两种还款方式哪个更“划算”呢?中国银行某营业网点的工作人员告诉记者,中国银行官方网站上有现成的计算工具,可自行计算。 记者登陆了中国银行官方网站,在“便捷服务”栏中找到了“计算器”并选择“贷款计算器”,贷款类别选择“楼宇按揭”,贷款金额输入“200000元”,贷款期限输入“240月”,点击年利率一栏自动显示“5.40%”,还款方式选择“等额本息还款法”,偿还频率选择“每月”,然后点击“计算还款表”就出现了详细的还款表。表上240个月的“偿还本息”一栏都显示1364.5元,“偿还本息”合计为327480.76元。随后,记者又按相同的方法输入相同的数据,将还款方式改为“等额本金还款法”,点击“计算还款表”,发现240个月的“偿还本金”一栏都是833.33元,“偿还本息”一栏第一个月为1733.33元,最后一个月为837.08元,“偿还本息”合计为308450元。记者发现,两种还款方式偿还的本金和利息的总额相差19030.76元。 随后,记者又用同样的方法计算了贷款20万,分30年还清,两种还款方式连本带息的总额分别为:等额本息法404302.17元,等额本金法362448.91元,两者相差41853.26元。