作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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2015年国家出台房地产新政策 时间:2015-04-01 政策一:2015年2月28日,央行2015年来首次降息 央行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。 政策二、各地的公积金首付最低首付调整 2015年“两会”政府工作报告中指出,2015年房地产政策将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产平稳健康发展。业内人士表示,近期推出的公积金新政的实施,是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应,预计未来将有更多的城市出台新政,进一步降低公积金贷款申请门槛。 政策三:2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地 2015年3月25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。 政策四:2015年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成 3月30日,《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。 政策五:2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税 3月30日,中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,通知要求,自3月31日起,个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
本月上旬将过,离中央经济工作会议召开的时间也越来越近,有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。而在化解房地产库存方面,多项政策有望推出。 统计局的最新数据显示,前10月全国空置住房又创新高,与此同时,房地产投资却创出新低。接近高层的研究人士告诉记者,目前中国经济仍然处在下探过程中,能否在一两年内实现触底和转型,房地产可以说是这个过程中最重要的一只靴子。 不少分析人士认为,目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计,未来更多刺激楼市的政策有望出台。去年以来,政府已经出台了一系列刺激政策,包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示,尽管调控政策不会出现大转向,但明年政策出现宽松是大概率事件。 值得注意的是,同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。目前,这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中,被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。 上述研究人士表示,用市场化的方式来解决供需问题,是最为有效且无后遗症的方式,“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率。” 在去库存的“歼灭战”中,除保障房货币化安置之外,包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。 此前,中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户,这被认为是政策调控方向,将对房地产去库存产生长久利好。目前,户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。 此外,有消息称,相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备,为保证政策效果,购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。
要谈中国楼市自然绕不开宏观经济。稳增长是中央2015年制定的全年经济发展目标,面对国际国内复杂的经济下行压力,一系列宽财政、松货币的刺激手段也陆续上线。关于楼市,中央定的总体基调是:去库存、稳房产,房地产政策环境趋宽松化。 先是330新政下调二手房交易营业税、增加二套房的信贷杠杆支撑,再是一整年内五次降息降准,后来到进一步放宽公积金贷款申请门槛……一系列托市政策接连出台。在利好不断的刺激下,各城市间出现明显的分化。 其中,全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆,但与此同时,库存量较大、消费需求不足的三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。对于2016年的楼市,2015年年底经济工作会议上去库存宏观基调已定,市场大环境有望进一步宽松,一、二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续,而三、四线城市市场依然不容乐观。 2015全年楼市呈现六大特征 ★市场环境:政策趋宽松化刺激需求释放 2015年,为促进经济稳步发展,金融环境由稳健趋宽松,利好经济发展的同时直接利好楼市短期交易。2015年以来,面对经济发展不景气,央行五次降准、五次降息,一方面使更多资金流向市场;另一方面,直接降低购房还贷成本,对需求入市有较大的刺激作用。 与此同时,房产政策宽松化利于楼市库存去化。2015年房地产市场正式进入政策宽松期,有效地刺激了楼市需求释放。中央330政策的降低二套房贷款比例与个人住房转让营业税“5改2”,对刺激需求入市作用重大;同时,收紧土地供应,通过减少土地供应量来减少住宅潜在供应量。需求刺激加上供应减少,二者叠加以减少高库存压力。 在制度设计上,二孩政策全面放开,实为应对社会老龄化压力,但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。短期来看,对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的房屋需求结构变化;长期来看,受益于国民人口的增长,人口红利将继续释放,新增购房需求随之增长,特别是配套成熟的区域将成为购房的热点区域。 ★交易量:城市间住宅市场分化严重,一线及重点省会城市复苏,三四线城市依然萎靡 在楼市利好政策刺激下,2015年全国住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象,全国住宅销售量与2014年相比略降。其中,一线及重点城市新房交易量火爆,可以看出,三四线城市住宅市场相对依然萎靡。 根据伟业我爱我家数据中心统计,2015年全国住宅销售量达9.6亿平方米,住宅销售量同比下跌9%。2015年一线及重点城市成交量明显复苏,除成都外,监测十城中九城新房交易量上涨,八城新房交易量同比涨幅在27%及以上,六城新房交易量从2014年负增长转为2015年大幅增长。其中,武汉新房交易量为十城之最,同比涨幅最高达39%。 ★房价:一线城市房价涨幅继续扩大,二线城市房价涨幅有所收窄 2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加,全国住宅销售价同比涨幅为五年最高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化,一线城市房价涨幅继续扩大,二线城市房价涨幅有所收窄,说明一线城市投资效益依然较高,而二线城市投资效益降低,购房整体趋势逐渐转为自用为主。 根据伟业我爱我家数据中心统计,2015年全国住宅销售价同比涨幅为10%,较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市,新房成交价涨幅较大,其中涨幅最大的依然是上海、北京,分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会,在经历两年下跌后今年大幅上涨,涨幅高达12%;南京、武汉等新房均价分别上涨8.1%、7.3%;成都、长沙等新房均价小幅下跌2.9%。 ★购房客户特征:80-85年龄段购房占半壁江山,贷款购房占比超七成 据伟业我爱我家数据中心分析,北京市的客户购房年龄逐年增加,目前的趋势是85前更爱买房,90后多以租房为主。在2011-2015年期间,1980-1985年出生的客户购房成交占比一直最高,且高于50%,1986-1990年出生的客户购房成交占比约为15%。 高企的房价形成较大的购房压力,但对于贷款购房客户来说,2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低,还贷压力相对减轻,进一步导致贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计,北京市2015年贷款购房的比例为75.7%,比2014年增加了11.4个百分点。 ★去库存:全国去库存压力依然较大,但城市间分化明显,重点省会城市去化效果显著 2015年全国住宅待售面积继续高位攀升,全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用下,去库存效果显现,多地库存量下滑。在全国库存量上涨的背景下,一线及大部分重点城市库存量减少,说明三四线城市库存量未减反增,整体来看城市间分化明显。 据伟业我爱我家数据中心统计,2015年全国住宅库存量上涨8%。在一线及所监测省会城市中,武汉、天津一手住宅库存量最高,武汉库存量最高达2763万平方米。监测十城中七城一手住宅库存量下跌,二城一手住宅库存量小幅增长,而南昌则相对持平。在一手住宅库存量下跌的七城中,跌幅较大的依次是苏州下跌32%,天津下跌19%,南京、上海下跌13%,杭州下跌7%,武汉下跌4%,北京下跌2%。另外,成都、长沙的一手住宅库存量分别上涨8%、7%。 ★潜在供应:在去库存主基调下,土地供应量明显收紧 2015年全国土地供应量与成交量同比下跌,各地严控土地供应量,土地供应量收紧,同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减,有利于住宅库存去化。 据伟业我爱我家数据中心统计,2015年全国土地供应规划建设面积为6.7亿平米,同比下跌18%;全国土地成交规划建设面积为5.1亿平米,同比下跌13%。 在2015年监测的一线城市及重点城市中,在供应量方面,除成都外九城土地供应量下跌,其中上海供应量最大为553万平米,同比下跌21%;长沙供应量最小为83万平米,跌幅最大为78%。在成交量方面,七城土地成交量下跌,三城土地成交量上涨。在成交建设面积下跌的城市中,上海成交量也最大为576万平米,同比下跌17%,长沙成交量也最小为96万平米,跌幅最大为62%。在成交建设面积上涨的城市中,北京上涨6%,苏州上涨14%,成都上涨23%。 2016楼市预测 预测一:2016年政策宽松化将延续 从宏观经济环境来看,2015年12月为期三天的中央经济工作会议明确指出,把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标。显而易见,稳增长是头号课题,未来通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策基调。下一步,适度宽松的货币政策将依然是未来经济刺激的重要手段,降准降息等宽松化政策手段有望继续实施,这无疑对楼市成交将产生利好,不论是房企开发融资,还是购房人按揭贷款,都将受益。 从楼市政策基调来看,去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力,未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求,稳定房地产市场。 预测二:2016年房地产市场将继续分化 在宏观政策环境利好刺激的前提下,一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放,“量增价涨”或将继续主导新房楼市。同时,还应该看到,目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军,投资客逐渐隐去,房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三四线城市,市场销售仍将面临较大压力,存在降价走量、降低库存、回笼资金的机会,但房价上涨仍将乏力。