作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
11月19日,东莞(楼盘)市住房和城乡建设局联合东莞市房产管理局发布通知,对三年前发布的商品房销售现场信息披露管理规范进行修改,修改内容包括商品房销售明码标价、对购房者进行特别提示以及设立专用的查询电脑等。 根据新规定,商品房销售现场信息公示依托公示栏、公示台、公示牌、查询电脑、销售模型(建筑沙盘)、电子信息屏等多种载体,要通过集中有序排列放置,形成专门的信息公示区域,方便购房人查看相关信息。 规定明确了处罚方式。房地产行政主管部门在监督管理活动中,发现房地产企业不执行该通知要求或房地产企业在执行中有违反的,应作书面说明并及时整改。拒不整改的,将按照有关法律法规给予处理,并将企业的违法违规行为记入企业信用档案,同时在东莞建设网上公示。 关键词一:公示栏 根据新发布的规定,有关机构需要在销售现场的显眼位置,利用大幅实体背景墙或者制作落地式公示栏,集中公示企业及项目的主要证件或重要信息,公示栏必须包括开发企业营业执照副本、开发企业资质证书正本、商品房预售许可证或商品房现售备案证书原件、房地产经纪咨询机构资质备案证书(代理销售)、物业服务企业资质证书、国有土地使用证等11项公示内容。 根据规定,墙面公示栏的证件张挂高度以正常人站立时可以看清楚为准。 关键词二:明码标价 根据新规定,商品房销售必须明码标价,而且要求统一采用东莞市物价局监制的《东莞市商品房销售价目表》和《东莞市商品房销售相关信息公示表》样式,由房地产企业自行制作,并在商品房销售现场醒目位置进行公示,有条件的可以同时采用电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等标示方式。 而且,价目表内“销售状态”一栏,每套房屋可用不同颜色标记销售状态,必须及时更新,与市房管局公众信息网“新建商品房”的房源信息一致。 关键词三:特别提示 销售项目的过程中,如有需要提请购房人注意的特殊事项,应在公示栏或公示台附近设置落地式公示牌,有条件的可在公示栏内显示。 特别提示的内容必须包括项目周边不利因素对项目的影响、所售房屋享受特殊政策或受政策限制情况,如政府最新房地产调控政策,特别是实施差别化住房信贷政策、本市住房公积金贷款实行差别化房贷政策等规定,以及本市现行普通住房价格标准等。 此外,如承诺为业主提供学位学校的,需要提供政府有关部门的批复文件以及相关的情况说明。 关键词四:查询电脑 新规定要求在公示栏附近设置专用电脑台,提供一台或以上的电脑设备,方便购房人上网核查商品房项目相关信息,如预售许可、价格备案、可售房源信息等。查询电脑要保持网络畅通,方便购房人操作使用。而且,查询电脑不得兼做销售员工作电脑。 此外,开发企业应将项目相关证件、示范文本、文件等资料扫描成PDF格式,归类放在文件夹后,放置在查询电脑的桌面上,信息要及时更新,保持与销售现场公示的内容一致。
一、什么是回迁房? 回迁房指的是开发商征收土地时,赔给被拆迁住户的房子。回迁房的概念源于拆迁,这是中国特殊的拆迁政策的产物。二、回迁房产权多少年? 回迁房产权年限要看其《国有土地使用证》上的土地性质是什么性质的才可以确定的: 1、如果回迁房是用作住宅的话,那么产权年限是70年; 2、如果回迁房是用作综合用地使用的话,那么产权年限是50年; 3、如果回迁房是用作商业经营的话,那么产权年限是40年。三、回迁房和商品房的区别1、房价不同 在房价款方面,商品房与拆迁房有区别,商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有小产权之说,故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。2、买卖双方的关系不同 商品房和回迁房买卖双方的关系不同,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。3、房屋的性质不同 拆迁的是商品房,回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房,回迁房的所占土地性质,一般是划拨所得,没有交土地出让金,正式办理过户手续时,需交土地出让金。四、回迁房可以买卖吗?回迁房是否可以买卖需要分情况: 1、业主已取得房产证 有房产证的回迁房,可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中,房产证是房管局认可,并受其监督的。所以,有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。 2、业主手中只有回迁协议 业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证,在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易,属于私下交易,是不合法的行为。五、为什么不建议买回迁房? 1、无不动产权证 若卖方只有回迁协议,并无不动产权证的话,那么买卖双方在进行二手房交易的时候,是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。 另外,产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如:购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。 2、付款有风险 许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险,因为在这种情况下,业主也不能保证什么时候能够真正过户。 3、经济风险 大多购买回迁房的交易行为,一时无法办理备案登记或产权过户登记,有的回迁户故意一房多卖,致购买者出资后无法取得房屋产权,有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前,若回迁户对外有债务,回迁房可能会被法院查封。 大概就是这样,虽然回迁房很便宜也有很多人在关注,但是小编还是不建议大家考虑回迁房,毕竟买房不是一件小事儿,还是不要冒险为妙!
对于商品房价格构成,购房者需要有个明确认识,在商品房价格构成不断上涨的同时,商品房价格也在上涨,因此很多购房者想了解商品房商品房价格构成。 (一)土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 (二)住宅开发成本 1.前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2.建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。 3.附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4.开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5.其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 (三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1.管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2.财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。 3.销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 (四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。 (五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。 (六)住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。 (七)下列费用不得计入商品住宅成本 (一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用 (二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用 (三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 (四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。
预售商品房的价格构成是怎样的呢由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。面对预售商品房价格纠纷我们又该如何做? 预售商品房的价格构成 (一)土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 (二)住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 (三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 (四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。 (五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。 (六)商品住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。 下列费用不得计入商品住宅成本: (一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用; (二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用; (三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款; (四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。 如何处理预售商品房价格纠纷 市场经济条件下,房地产开发是高收益与高风险并存,主要体现在商品房的价格涨落上。一旦双方当事人依法签订合同后,就要承担房价或涨或落的风险,应该由某方当事人承担的风险损失,不能转嫁给他方。具体说,房价不因市场涨跌波动,而将风险转移给对方。如有的房地产公司未考虑到市场材料价格上涨情况,致使房屋在建设中开发成本加大,后即以此为由要求变更合同价格,将材料价格上涨的风险转嫁给购房人,对此一般不予以支持。