作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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一、农村房屋买卖合同效力有什么观点?目前针对农村房屋买卖合同的两种观点:1.农村房屋买卖合同无效论这种观点认为,依据房屋必须建立在土地之上这一物理现象,农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。开禁宅基地交易不过是满足强势群体的利益诉求,且在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下,贸然允许宅基地交易,将导致强势群体对宅基地的兼并,大量失土农民由于生活无着成为流民,将会对社会秩序造成巨大冲击。从法律规定看,《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此宅基地的转让是违法行为,涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。2.农村房屋买卖合同有效论这种观点认为,判断农村房屋买卖合同的效力,应当以《合同法》规定的有效要件为标准,只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《合同法》第52 条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第4条进一步规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》并不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。且《土地管理法》第63 条是为维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应而规定,宅基地本就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,所以将该条适用于宅基地是不妥的。二、实践如何认定农村房屋买卖合同效力?农村房屋买卖合同的司法实践,目前由于征地拆迁造成出卖人反悔,争夺拆迁补偿款的情况也比较多。在当前的审判实践中,由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定,理论上也无权威定论,造成了司法实践中认定此类合同有效和无效的判决均存在。如浙江温州法院系统认为农村房屋买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形即为有效,而笔者所在的江苏启东法院采信的是合同无效论,只是在具体处理案件时采取了“无效合同,有效处理”的办法,对出卖人要求返还房屋的诉讼请求不予支持。
1、农村房屋买卖过户需要委托测绘配图,委托评估,缴税,申请填表,交验书证,受理登记,权属审核,交费领证。所需要的证件有土地使用权证房屋所有权证、共有权证、买卖契约、税票等,有些还需要其他的相关证明。买卖双方须持本人身份证件亲自办理登记。如需委托他人办理登记的,须出具经公证的委托书。2、农房过户是有条件的,必须双方户口都在同一个村(镇),且不属于拆迁范围以内的农房才可以办理过户手续,买卖合同签订后最后去公证一下。然后双方持相关证件到所属房管局农房办办理即可。3、农村房屋如果有“房屋登记证”可以去房管局办理过户手续,如果是小产权房(没有房屋登记证)交易属于一般商品交易,对方是否具有房屋所有权或是否完全有用,是否是共同财产,如果房屋所有人均签署了协议,并且协议已经公正处公正了,购房的金额符合市场价格(不符合的不算)是受法律保护的。