作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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目前贷款购房主要有以下几种:1.住房公积金贷款,2.个人住房商业性贷款,3.个人住房组合贷款。1.住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说。贷款购房时。应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质。贷款利率很低。不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半).而且要低于同期商业银行存款利率。也就是说。在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时。住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。2.个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用。限定条件多。所以。未缴存住房公积金的人无缘申贷。但可以申请商业银行个人住房担保贷款。也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%.并以此作为购房首期付款。且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押。或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。那么就可申请使用银行按揭贷款。3.个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款。最高限额一般为10-29万元。如果购房款超过这个限额。不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中。贷款金额较大。因而较多被贷款者选用。个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算。个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重。办理住房公积金贷款应按下列程序:(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请。填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格。担保人资格。贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后。借款人与中心签订相关合同或协议。并按中国人民银行规定办理保险。(三)贷款手续办理完毕后。市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书。银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
按等额本金还款法,借款人每月以相等的额度偿还本金,利息随着本金逐月递减,每月还款额也逐月递减。等额本息还款法,借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息,偿还初期利息支出最大,本金还得少,以后随着每月利息支出的逐步减少,归还的本金就逐步增多。由于“等额本息法”比“等额本金法”同期较少地归还贷款本金,因此确定贷款利息时作为计算利息的基数就大,所归还的总利息相对就多。关键要看还款能力。等额本息还款法适合年轻人,他们现在收入稳定,对未来几十年收入的增长也有很好的预期;等额本金还款法则适合中老年人,有一定积蓄,但家庭负担将日益加重,且有退休的压力。”所以你可以判断一下自己适合用那种还款方式.
第二套房按揭已经不是新名词了,对于想购买二套房但又苦于资金不够的人来说,诀窍和技巧就十分重要了。随着二套按揭政策的执行,选择什么样的按揭方式能否节省利息支出成了多数打算购买二套房消费者最为关心的问题。第二套房按揭有什么妙招呢?很多人都认为,公积金贷款较适用第二套住房,对于有公积金贷款资格的人来说,应该很好地加以利用。 第二套房按揭诀窍 2013年初,中国银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而在此前,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。 住房公积金首套自住房贷款的首付款比例仍按原规定执行:购买建筑面积在144平方米以内(含144平方米)新的自住住房,首付比例为20%以上;购买建设面积超过144平方米的新自住住房,首付比例为30%以上。购买二手住房的首付比例为40%以上。如果申请贷款的额度超过住房公积金最高可贷款、需要组合贷款,贷款的首付比例按商业银行住房贷款的相关规定执行。 申请住房公积金第二套住房贷款,必须在还清第一套住房公积金贷款后,并距第一次公积金贷款满5年后(从放款日开始计算),且按规定继续缴存住房公积金、信誉较好的职工,可申请住房公积金第二套自住住房贷款。 7月以来,不少地方的银监局都重申,对已利用按揭购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,且不能享受贷款利率优惠,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 执行二套按揭后,消费者的购房成本将发生怎样的变化?某银行信贷部经理给记者算了一笔账。以贷款60万元20年为例,按照2007年出台的二套房贷政策,基准利率上浮1.1倍,利率是6.53%,借款人月还款额4484.04元,利息总额476170.14元。与之相比,以前各家银行利率都在基准利率基础上有一定的折扣优惠,其中,基准利率9折,利率是5.34%,每月可节省410.75元,总利息节省近10万元。 第二套房按揭有何妙招 面对二套房贷可能增加的利息支出,购房者应该选择什么样的贷款方式?接受记者采访的业内人士普遍认为,公积金贷款比较适用第二套住房,对于有公积金贷款资格的人来说,应该很好地利用。 如果你是首次置业,且买的房子面积较小,仅作过渡性使用,那么建议你先用商贷,把公积金贷款的优势留作下次进行改善性住房时,因为如果第一套住房是选择商业贷款的,无需考虑是否还清就可以利用公积金再次申请第二套住房贷款。更何况当前首次购房商贷优惠利率仅为4.15%,这与公积金贷款3.87%的利率相差已不明显。如30万元20年期贷款,按等额本息还款方式计算,商业贷款月还款额为1843元,公积金贷款月还款额为1797元,前者比后者每月仅多46元。20年下来,利息相差才11040元。 如果你有能力再升级置业时将原来的公积金贷款一次性提前还清,那么买第二套房时还是可以利用公积金贷款,因为还清后再申请公积金,目前不受第二套房需提高首付和利率新政的限制。但如果第一套住房选择公积金贷款未还清的,在购买第二套及以上住房时,只能选择商业贷款。这时买第二套房的贷款,也得从严执行。因此购房者还是要综合衡量一下自己及今后几年的财务状况,作出理性的选择。 对此,市房地产交易中心相关负责人表示赞同。他告诉记者,借款人如有缴纳公积金,使用公积金贷款可避免二套房的“尴尬”处境。根据相关政策,借款人如第一套房是公积金贷款,第二套房使用商贷会被算作二套房,即首付四成,利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如第一套房是商贷,第二套房用公积金贷款则不会被算成二套房,首付仍是二成,利率按现行基准利率3.87%贷款。另外,如果借款人第一套房的公积金贷款已结清,若再次使用公积金贷款买房也是按第一套住房政策执行,不受二套房的限制。综合来看,借款人利用公积金贷款的优势满足购买第二套房的意愿再好不过了。