作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
“国五条”正式执行至今已有月余，真正严格执行此政策的仅有北京。记者通过调研北京二手房交易市场发现，二手房交易仍有“攻略”可循，购房税费、装修费等均可抵扣，对于无法核定原值仍按照1%的较低税率综合征收。
购房税费计入原值保存好相关凭证
个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳税。
根据国家税务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。由此可以看出，对购房者来说，要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴纳的相关费用等凭证等。
中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据，通知明确购房税费可以计入原值，但一些家庭未必有保留票据的习惯，执行政策时有待进一步人性化。
装修费可扣除需提供税务统一发票
在计算应纳税额时，合理费用也可扣除，那究竟什么是合理费用呢？根据税务部门的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。
但并不是所有装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，方可扣除。公有住房、经济适用房较高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。
此外，对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等，需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。
杨志勇指出，二手房的个税政策一直都有，只是征管比较难。装修费可以抵扣，但目前实际执行时依然存在障碍，比如一般小装修队开发票不多见。
链家地产北京西城区门店工作人员李富华介绍，“目前还没有遇到装修发票抵扣的情况，一方面是由于业主无法提供原始装修发票，另一方面从北京来看，各区执行也有差别，要看执行者对于政策的把握。”
无房屋原值凭证由税务部门核定征税
那么，在现实交易中，纳税人未提供完整 、 准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理？根据规定，税务机关可对其实行核定征税，地方税务局根据综合因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。
据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。
在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。
李富华介绍，“目前，在地方建委查不到原值的大部分为已购公房，目前仍按照销售额的1%征收。查到原值的严格按照20%征收，在合同中一般会备注税款由双方协商而定。”
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