买房须知

2016年以来活跃在*市场的中渝置地主席张松桥，近日在购物清单中又添上一笔。不同于此前*香港豪宅市场，这次他将目光转向了海外。

据英国媒体透露，“重庆李嘉诚”张松桥近期正在竞购伦敦金融城122 Leadenhall Street项目50%股权，价值5亿英镑，折合约人民币42.5亿元。该物业是金融城第1高楼，由于外形酷奶酪刨，素有“奶酪刨摩天楼”（the Cheesegrater）之称。

英国自去年6月脱欧公投以来，经济环境面临极大的不确定性。但不可否认，这里仍是一等别金融核心所在地，加上公投后英镑贬值带来的低价买入机会，包括中集、复星、万达、龙湖、万科、恒大，张松桥等中国企业及富豪均嗅到了商机。

“奶酪刨摩天楼”也是张松桥在伦敦*的第2栋物业。7个月前，张松桥在英国公投脱欧后迅速买下伦敦金融城的酒店物业，与如今购买“奶酪刨摩天楼”的金额相比，所斥资的4233.6万英镑更像是一次谨慎的试水。

而市场人士在接受观点地产新媒体采访时指，过去半年英镑兑美元累计贬值幅度近19%，这或许是张松桥愿意花几十亿人民币*伦敦物业的直接动机之一。

被盯上的伦敦市场

近年来多个国家推行的量化宽松政策及其造成的低利率环境，在压缩房地产**率的同时，也推动了资产价值大幅提升。由此引发的*活动与资本增长正席卷全球主要房地产市场，并引发当地资产价格上涨。

据第1太平戴维斯统计，西方国家在全球资产价值中占*比例，其中在商业物业领域表现得*为明显。具体而言，北美约占全球商业物业总值的45%，欧洲约占28%。而从全球资本流入额看，2015年欧洲地区流入额达1830亿美元，远高于北美地区，显示这里才是近年*的*热门区域。

其中伦敦则是*的重要市场。2016年，该市官方披露房价达48.89万英镑（折合约人民币400万元）/套，较1995年时期增长了566%。

观点地产新媒体查询，中渝置地主席张松桥于2017年1月近日被曝出收购的“奶酪刨摩天楼”位于金融城地带，后者是全球领先的金融、商业和经济核心。此前包括上置集团、复星、长实等企业，均有在金融城收购或建设物业的计划。

“奶酪刨摩天楼”高47层，在伦敦摩天大楼群中仅次于碎片大厦（The Shard）、金丝雀码头One Canada Square、苍鹭大厦（Heron Tower）。英国媒体称，张松桥通过竞购方式获得地产公司British Land持有的上述物业50%股权，作价约5亿英镑。

市场人士对观点地产新媒体指，中国*者在海外并购，看中的无非是物业背后的品牌效应及*价值。以“奶酪刨摩天楼”为例，该项目2015年曾将44层以单价90英镑/平方英尺租予澳洲经纪人公司，创下金融城较高租金纪录。

时间点的选择暗含着中国*者的逻辑，即基于英国脱欧公投后引发的货币贬值压力，从而形成低价买入机会。实际上，时效性也是*领域*关键因素之一，这将影响到市场周期、开发规划、建设阶段、*优化、成熟度及折旧情况等。

数据显示，公投后3个月内，伦敦市核心的商业地产接近78%被海外*者购得，香港*者尤其活跃。

其中去年7月即公投后一个月，张松桥便斥资4233.6万英镑购置伦敦金融城的Travelodge酒店物业。相比之下，此次再次收购“奶酪刨摩天楼”时，英镑兑美元汇率累计贬值幅度达到19%，兑欧元则是贬值近12%。

不过，汇率下降短期内带来购买成本下降，长期却存在一定的不确定性。有机构认为，脱欧公投结果公布后的经济政治不确定性，已明显打压了英国商业地产的人气。近期英国首相特雷莎梅称无意保留“丝毫”欧盟会籍的表态也加剧了英镑的弱走势，这对于物业资产价值提升而言提出了不小的挑战。

张松桥“购物”清单

伦敦金融城收购物业只是张松桥*的一个缩影。实际上，张松桥作为香港资本市场的“知名炒家”，近年来在包括豪宅、写字楼、股票等*标的均在其“射程”范围内。

资料显示，在2004年初，张松桥曾以1.38亿港元购买曾为武侠小说作家*居所的山顶道1号屋地；2005年2月，以4.3亿港元向中银香港购入山顶歌赋山道1号，该物业两年后以5.5亿港元售出，账面获利1.2亿港元。

而据观点地产新媒体不完全统计，仅2015年，张松桥在香港收购或出售物业的交易多达5笔，前后涉资逾百亿港元。

其中2015年初，张松桥在香港以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的何东花园；7月从雅居乐陈卓林手中买下了渣甸山包华士道1号的房屋，作价约7.6亿港元；10月以40.21亿港元买入渝太地产持有的香港两幢商业大厦彩星核心、世纪广场。

同年，张松桥还以卖壳形式转让港岛南区的浅水湾宝晶苑“孖屋”，市场估价约4亿港元，实用呎价近8万港元，价格创屋苑新高。

纵观张松桥早期的物业*轨迹，无论是买入商办物业还是豪宅，他都主要集中于香港市场；在2016年6月英国公投脱欧后，才开始陆续布局伦敦市场，先后收购金融城的Travelodge酒店物业及“奶酪刨摩天楼”。

*策略变化也反映出张松桥对于*机遇与风险平衡的重视。市场人士对观点地产新媒体指，近年来香港物业*价值已开始逐渐下降，引发资金规避风险的需求。

据第1太平戴维斯统计，目前香港一等写字楼实际*率为2.5%，金融公司写字楼为2.6%，高端住宅**率1.6%；相比之下，伦敦一等写字楼实际*率则有2.8%，金融公司写字楼5.0%，高端住宅*率则为3.3%。

另一方面，市场人士认为，张松桥在香港主要*豪宅物业，表现出中短期*的特征，在经济不景气的情况下机会成本会受影响。“而在英国市场*的亚洲*者，一般以长期持有型资产为目标，寻求*增长及资本增值。张松桥收购的物业或许也有这种打算。”

除了物业*，张松桥*为内地读者所熟知的，是与“大D会”华人置业主席刘銮雄、新世界老板郑裕彤等人共同推动恒大上市——后者于2016年实现销售额3733亿元超越万科。去年恒大持续买入万科股票之际，张松桥个人还斥资逾20亿港元买入万科股票。

相比于个人*的风生水起，张松桥旗下地产上市平台中渝置地表现则相对黯淡。观点地产新媒体了解，中渝置地自2015年起先后将重庆、成都、贵阳等地大部分房地产项目转让予恒大、融创等房企，套现人民币近百亿。

在出售内地资产后，中渝置地曾多次透露在北京、上海等一线城市，及香港或海外城市*的意图。但时隔两年，该公司始终鲜有实质性落地。