买房须知

  21世纪网不动产统一登记制度明年6月出台并实施的消息，让本已绷紧神经静候地方细则的市场再度沸腾。

  3月28日晚，国务院办公厅发布了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》(下称“方案”)任务分工的通知，要求2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度，由国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

  消息一出，各方猜测不动产的统一登记是否为后续房产税的开征铺垫？而房价能否顺势而下？

  21世纪网就此进行多方采访，不少专家学者及地产界人士认为此政策出台将打破多部门对房产登记的多头管理，并为今后房屋信息联网和征收财产税奠定基础。一位地产研究员表示：不动产登记制度是调控组合拳中的一部分，房价不会普遍下跌，市场将出现分化现象。”

  或为房产联网和征税铺路

  距离出台不动产统一登记条例还有1年时间，不少业内人士认为，城镇住房信息系统联网和征收房产税是题中应有之义，此外，人口登记信息系统的配套也应当在条例范围内。

  “不动产登记制度是房产信息联网和征收房产税的先决条件。只有统一不动产登记标准，才能联网查询房产产权信息。”一位地产行业研究员认为，住房信息联网的目的就是把各个城市分割的产权统一起来，比方说广州支持身份证号码查询，深圳支持姓名查询，今后都会统一登记制度方便查询。

  房产税的征收需要明确的产权界定，全国范围内的房产登记标准统一后，将有利于税收的执行和监管。“一是房屋产权信息能查清楚，比如我在广州一套房，在北京有一套房，在北京再买一套，到底是算二套房还是第三套房？二是有利于核实房屋原值，例如100万买的房屋，以120万的价格转让出去，100万的依据是什么呢，登记信息统一后，可以看到依据，有利于核实房屋原值。”上述研究员称。

  “在国外，持有物业是要分阶段纳税的，国外叫不动产税，有的叫衍生财产税，中国正在积极试点。物业坐落在哪，面积多大，产权是谁的，价值多少，要以登记为依据。”国务院咨询委员会委员黄小虎接受21世纪网采访时表示。

  上述研究员建议，不动产统一登记制度应当和人口登记信息系统联在一起，“按个人或家庭会更准确，婚前还是婚后，这些信息必须要明确。统一登记制度和人口的登记制度连接在一起，征房产税才有依据。此外，征税是按照市场价还是按交易差价，也需要统一的登记标准和查询系统。”

  暨南大学管理学院教授、城市与房地产学者胡刚认为，房产税是改变土地财政、房地产调控长效机制，必须要不动产统一登记，不同部门也要将信息统一联网，为房产税打下基础，超过套数累计征收。进一步说，为今后征收遗产税也奠定了基础，有利于推进社会公平。

  5年前早有规定解决多头管理时机成熟

  于2007年3月16日审议通过的《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度”，2007年10月1日正式实施。然而至今五年多时间，不动产分散登记的状况仍然没有改变。

  “不动产统一登记制度是物权法里提出的，这么多年始终落实不了，阻碍它的问题是各个部门分散登记。”黄小虎表示。

  “初步统计，我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，有近10个。”中国土地矿产法律事务核心研究员蔡卫华在国土资源情报上发表的《贯彻落实物权法促进不动产统一登记》一文中写道。

  不动产指的是土地及以上附着物，简单来说包括土地和房屋。目前，中国的土地和房屋由不同部门进行登记，而不同类型的土地也分别由不同部门进行登记。

  蔡卫华举例称，“如房屋由住建部主管和登记，建设用地使用权和集体土地所有权等由国土部负责登记，草地和承包经营的耕地归农业部，林地由林业部登记等等。”他表示：由于由于房、地由多部门分散登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重，在实践中还有的人利用此漏洞，将房屋和土地分别抵押，或多次抵押，骗取银行贷款等。

  “不动产统一登记在国外是惯例，这样方便产权主体登记，也方便部门管理。”黄小虎认为，今年是改革的契机，两会之后新政府组织，调整的条件已经成熟。

  对于实施不动产统一登记，部门职能将具体面临的调整，长期从事土地产权登记研究的蔡卫华对21世纪网表示，“这个问题比较敏感，不方便表态。”

  世界上大多数国家和地区土地都是由土地主管部门负责登记。如澳大利亚昆士兰州是在州政府环境与自然资源部下设的土地登记记等。在香港，房屋是契约登记制度，土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，只进行形式审查，不向土地权利人颁发权利凭证。

  3月29日，21世纪网从中国土地矿产法律事务核心获悉，日前该核心成立了“不动产统一登记制度改革”工作小组，小组将点围绕不动产统一登记涉及的部门职能整合以及不动产登记条例的研究起草。

  其中，职能调整的范围则包括“房屋登记、林权登记、草原登记、承包经营权登记以及矿业权、海域使用权登记的操作办法及其与土地登记的职责交叉”。

  “不动产统一登记是新一届政府机构改革和职能转变的重要安排，是国土部门发挥土地登记核心作用的较好时机，是国土资源部门发挥土地登记核心作用的较好时机。”3月25日，中国土地矿产法律事务核心召开了不动产统一登记专题会议，传达推进不动产统一登记制度的近日要求。

  市场反应不一国五条重拳之下房地产行业难言乐观

  2013年3月以来，随着国五条细则的明确，房地产市场面临限购、限贷、限价以及20%交易差额个税的组合拳，目前，各地国五条细则正在制定当中上。“今年是调控年，”胡刚称，“在前两届政府打下的基础上，新一届领导班子推出的一系列调控政策将落到实处。”

  3月29日，当不动产统一登记制度明年6月出台的消息一公布，SOHO中国董事长潘石屹在微博中评论称这是个好政策，并大胆预测，如果今年实施房价马上会跌。对此，市场人士看法不一。

  上海社会科学院房产协会秘书长陈则明认为，不动产统一登记可能让在不同城市有多套房的人暴露出来了，但对房价的影响不大，决定中国房价的因素是城镇化。

  上述地产研究员认为，不会出现普遍性下跌，应该出现分化的现象。“这是一套组合拳，政府不只推出不动产登记制度，房地产市场还面临限价、征税等举措。”

  一位地产界人士认为，对于房价增长过快的城市，将面临限价和限购，对当地新房市场存货的影响很大。“房价下跌增长太快会影响地方GDP，对土地财政、银行负债都有影响，甚至引发地方债务危机，不可预见的风险很多。此外，政府要脱离土地财政，需要时间，找到替代的产业，消费也必须起来。”

  市场人士对房地产行业的看法持谨慎乐观态度。瑞银证券认为，政府出台国五条的目的是防止房地产销售和房价过快增长，尤其是针对一些大城市，而并不想打击整个房地产行业。因此国五条的出台可能会削弱房地产复苏的势头，但不会改变复苏的方向。中信证券则认为国五条和其执行方案，是一个高度差别化的方案，会将*需求和自住需求区别对待，新政府会保护和鼓励改善性需求。国泰君安也认为政策面压力仍在持续，但整体有保有压，方向仍是差异化调控，不会一刀切。