买房须知

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在“房住不炒”的时代与“遏制房价上涨”的主基调下，8月份国家统计局监测的70城房价，却令人意外的出现一番普涨。

70个大中城市里，新房价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。

房价上涨的背后，是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来最高水平。

市场供需正在走向失衡，这也再度引起了监管层的高度警觉。在“731”中央政治局的73字政策定调，以及年内累计315次调控政策背景下，调控大网又一次全面铺开，重在“打补丁”和稳秩序。

“从调控压力看，9月起各地调控政策正继续加码。”中原地产首席分析师透露，目前，地方政府担负“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主体责任，住建部等中央部门通过数据预警和约谈问责等机制加强各地指导。

眼下，土地流拍情况大量出现，被视为楼市可能降温下行的重要信号。

如何跳出“越调越热”怪圈

每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数，一直被视为楼市调控成效的重要指标。尤其是15个热点城市的房价走势，基本已经成为当前判断全国楼市的一个风向标。

9月15日，一张最新的涨跌排行榜出炉。今年8月，70个大中城市新建商品住宅（新房）销售价格里，仅厦门环比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67个城市全部上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟用了12个字来概括8月房价全貌：一二线城市“总体平稳”，三线城市“有所上涨”，15个热点城市“有涨有跌”。

据初步测算，在新房房价序列中，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市环比分别上涨0.3%、1.3%和2%，同比分别上涨0.9%、8.6%、8.3%。15个热点城市中，无锡环比涨幅最高，为3.4%，济南同比涨幅最高，达10.2%。

目前看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在。

市场忧虑，这似乎又回到了“越调越热”的楼市怪圈。事实上，今年前8月，房地产业的销售、融资、投资、拿地等指标都保持相对较高的增速。

其中，全国新房销售面积在前8月已经突破10亿平方米大关，销售额近8.94万亿元，纷纷再创历史纪录。

“从去库存到因城施策再到完善租赁市场等，本轮楼市政策的调整与变化都在指向一个目标—房住不炒，“具体到不同城市，楼市表现、政策预期和市场终端的目标也不合辙”。

从去库存政策开始，形成了从一线城市、一线周边城市、二线热点城市、二三四线城市的逐级传导，随后又是一轮轮城市调控的接力传导。三四线城市不仅库存无多，而且迅速迈进“万元+”时代，有些三四线城市甚至无房可买。

从整体看，全国性去库存周期已经完成。截至8月末，国内新房库存量近5.39亿平方米，比7月末减少555万平方米。按照中原地产分析师的统计，国内新房库存在连续4年多下调后，已经降至51个月最低。

当前，房价上涨预期尚未根本改变，但房价上涨的脆弱性已开始显现。

各地调控继续加码

“易热难冷”的房价棘轮效应正在发挥威力。若要维持当前房价继续高位上涨，必须提供比以往更多的货币供应，但这无异于饮鸩止渴。

在多位分析人士看来，坚持房住不炒，除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费之外，还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期，同时稳妥应对可能出现的市场波动。

“731”中央政治局的73字政策，已为今后楼市走向定调。

9月19日，北京和上海双双在官网挂出治理市场乱象专项行为的通知。

楼市调控政策的逐步加码且无舒缓迹象，使得本轮楼市调控周期凸显手段更多、力度更大的特点。

在张敬伟看来，以往，楼市供给侧叠加了地方GDP崇拜。

土地流拍成降温信号

土地市场，是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。

北京300公里外的石家庄，280亩普通宅地正在等待竞拍人。

中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加。

三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。

但上文已有提及，前8月，房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%，该如何解释这与流拍严重的分歧？

关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多。

“本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，”

除此，现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。

同时，房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢，回款少。接下来，房企将整体处于“频还债，融资少，回款少”的尴尬局面。

周岳认为，此轮流拍或将导致市场需求的萎缩，从而限制房价的上涨空间。

8月份房价呈现上涨的态势，只不过是市场的惯性，楼市热度已近“触顶”。他觉得“金九银十”成色不足是市场共识，楼市降温已然来临。

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