买房须知

贷款基准利率下调，即使银行的房贷利率折扣不变，无论是已经在还贷的市民还是准备开始还贷的市民都将得到实惠。借降息机会，准备申请房贷的市民可以考虑“挪用”部分首付款进行*以获取更多*，已经在还款的市民也可以考虑适当增加月供以便缩短还款期限。另外，尝试“先存款后贷款”的固定利率房贷，也能节省利息总支出。

“基数”减少利率下降

目前，本市各家银行执行的个人首套房贷款利率折扣仍多在八五折或更低。但此次降息使得贷款利率浮动的“基数”降低，50万元、20年期的基准利率贷款月供能减少近75元。

以一笔金额为50万元、期限为20年、采用等额本息方式还款的住房贷款为例，当前市场中比较常见的有七折利率、八五折利率、九折利率和基准利率。

此次降息前，这四种利率水平对应的贷款利率分别为4.935%、5.9925%、6.345%和7.05%，按照这四种利率还款的市民，当前每月还款额分别为3281.85元、3422.51元、3682.38元和3891.52元。

按照大多数的房贷合同约定，到明年，这四个档次的利率将分别调整为4.76%、5.78%、6.12%和6.8%，按照这四种利率还款的市民其月供也将相应变为3233.85元、3518.99元、3616.86元和3816.70元。仅将降息前后按基准利率贷款的月还款额相比较，每月就差了近75元。

部分首付款可“挪用”

不仅降息前办理贷款的市民可以从明年年初开始享受下调的贷款利率，现在办理贷款的市民更能立刻感受到降息带来的实惠。

市民刘先生打算购买本市一套价值80万元左右的二手房作为婚房。“按照银行要求的首付四成，我们原本打算找亲戚再借3万元，凑出35万元首付款。”刘先生介绍，银行给他的贷款利率折扣为九折，他打算办理的是15年的房贷，用等额本息方式还款，按照首付四成计算，需贷款48万元，月供约为3535元。如果首付升到35万元，他月供约3314元。而降息后，每月还款减至约3472元。“这个月供相对折中，首付的钱我们也不想借了。”刘先生表示。

其实，像刘先生这样原本打算支付高首付的购房者，在能承担月供的前提下，也可以将部分首付款“挪用”。只要运作得当，“挪用”资金获得的*就有可能超过因降低首付比例而增加的贷款利息支出。

增加月供缩短期限

不过也有市民将提前还款“定义”在还款期限的缩短上。

市民蒋先生近期就在银行网点咨询是否可以将之前办理的贷款期限缩短。“我办理的是七折利率房贷，其实不用着急还款，但是还是希望能尽快还完。”蒋先生介绍，他2010年购买的限价房总价为56万元，总共贷款30万元，分20年还清。目前还需还款25万元左右。“还款刚开始时月供还在1840元左右，现在低了100元左右。”蒋先生说。记者为蒋先生算了笔账，目前还需还款18年，如果将还款时间减短到15年，按照降息后的贷款利率再打七折计算，他每月需还款1950元左右，仅比他*初还款时每月多支出100余元。

固定利率房贷能省息

一些购房者和银行在房贷合同中确定了一个“很低”的贷款固定利率，就可以再也无需担忧央行“升息降息”。目前，能够办理固定利率房贷的银行很少。在一家可以办理固定利率房贷的银行中，市民需要“先存款后贷款”，满足条件后可以按照3.3%的利率偿还房贷。

这家银行的柜员李小姐为记者解释了这种贷款方式。目前市民存款满两年后，可以选择的贷款时长为9年至13年。以一笔存60万元的贷款计算，60万元存入银行满两年后，贷款利率为3.3%，贷款时长分别为9年和13年，所需还的月供分别为6429元和4735元。

不过，这种贷款方式付出的总利息金额会相对较少，贷款60万元9年还清，按照3.3%的固定利率、5.78%的八五折利率和6.8%的基准利率计算，需要支付的总利息金额分别为94323元、170942元和203858元，*多相差近11万元。

目前，不少银行都对存款进行了“升息”，这家银行也将部分存款利率进行了上浮。但这种“先存后贷”的贷款中，前期存款部分仅能享受每年约2%的利息。按照目前多数银行执行的两年定期存款利率4.1%计算，如果在这家银行存50万元将会在两年中损失利息2万元左右。

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