买房须知

随着国内经济高速发展，人民币持续*，国内富豪涌现，他们在购买国内房地产之同时，亦将眼光放远至香港。香港与国内生活相近，语言相通，自核心开放国内居民自由行后，国内同胞也不时来港消费，深深体会香港的安定繁荣及健全的教育医疗制度。随着香港政府推出*移民计划，更吸引不少国内富豪来港置业。他们一般钟情香港的豪宅，由山顶南区大宅至九龙机铁站上盖的新晋豪宅，都成为这批国内富豪的宠儿。在人民币不断*下，国内客户购买香港物业更划算，一间价值港币1000万的香港物业，现在以人民币860万就可以购买了，接近打了一个85折优惠价。香港物业变得更为吸引，因此不少国内客户亦趁机来港购买优质物业。

内地买家豪宅销售宗数上升

自2009年中香港楼市逐渐走出金融海啸的阴霾后，交投持续畅旺。除本地买家及海外*者积极吸纳优质物业外，近年开始涉足香港房地产的国内买家亦加紧步伐来港入市，促使香港的楼市交投更为活跃。*特别的是不少新盘及豪宅市场都出现大比例的国内客户足迹，与以往购买邻近内地的地区物业不同，这批国内客户集中购买市区的新建豪宅及高端物业，为香港楼市带来推动力。

以往内地富豪较喜欢购入香港传统豪宅区的物业，山顶南区及中半山豪宅都是他们的心头好，然而近几年情况开始转变。

虽然不时仍有山顶的罕有大宅被内地富豪吸纳，但更多的是大批国内买家购入市区的新盘物业。2010年开售的多个市区新盘，国内客的入市比例更高达两至三成，在新盘售楼处随时可听到多人以普通话沟通。以“名城”、“帝峰皇殿”及“南湾”三个新盘为例，根据发展商公布的数字，国内买家的入市比例均高达三成。

根据香港香港中原地产研究部的资料，2010年上半年登记豪宅新盘(价值1200万港元以上)的内地个人买家，所占整体金额比例达35.7%，所占整体宗数比例则达35.1%。反观新盘中小型住宅(价值1200万港元以下)的内地个人买家，所占整体金额及宗数比例则各占15.5 及13.2%。虽然此数字均创出有纪录以来的新高，但很明显反映内地买家更为活跃于香港的新盘豪宅市场。

随着国内楼市在调控下较为淡静，国内买家亦逐渐将资金投放在香港地产市场上。世界闻名的温州炒楼团也悄然来港买楼，其它地区的富豪也相继购入香港的优质物业，国内大企业的老板及高管人员买入大宅的新闻也时有所闻。可以预期未来几年香港的豪宅新盘也会备受国内买家的垂青，而此类物业造价也将拾级而上。

西九龙成内地买家热衷区域

九龙站是近年新兴的豪宅区，亦是国内买家热衷置业的地区之一。九龙站有别于传统豪宅区，国内买家之所以热捧该区物业，主要是考虑其四通八达的优越位置及新晋豪宅物业质素。九龙站设有机铁站及过境巴士总站，来往香港机场或深圳的交通便捷，而未来广深港高速铁路总站及西九龙文化区均设于此区，未来发展前景优厚。因而该区的新盘及二手市场均备受追捧，深受国内买家的喜爱。

据中原销售数据分析，现时九龙站的上盖物业，包括“君临天下”、“天玺”、“凯旋门”及“擎天半岛”等，超过四成单位均为内地买家所持有。虽然他们资金丰厚，惟只有少部份会一次付清楼价全数，大部份内地买家均会选择五至七成的按揭贷款。

西九龙物业受内地买家青睐主要原因有三。一是，不少九龙站新盘在推售前均会到内地作软销，使九龙站成为内地客人心目中的坐标，因而区内交投自然节节上升。二是，九龙站先天地理位置优越，坐拥百亿基建，未来广深港高速铁路启用，大幅减省内地人来往中港两地的时间。其实，高铁早已贯通中国多个省市，大部份内地人早已亲身体验高铁之便；而西九龙站是香港少有一个的高铁站，亦是广深港高速铁路较后一个落成的站，完善的铁路网络直接加强两地互动。除了拥有完善的铁路网络外，还有耗资逾200亿港元的西九文化区，数以百亿港元计的基建是吸引内地买家的重要因素之一，让他们感受豪宅群的气派。三是，由于内地买家多来自内陆地区，因此十分钟爱海景单位，而九龙站物业正可享有维港迷人海景，故吸引内地买家进驻。

种种诱因促使内地人来港置业，而西九龙区真正具备种种优质条件，能协助内地客人在资产增值之外，更进一步满足及提升内地客人的生活质素，因而西九龙特别受内地买家欢迎。

内地买家青睐香港物业的五项主因

据中原销售客户访谈信息，内地买家近年钟情进驻本港豪宅，主要原因有五点。

其一，青睐香港较自由的市场氛围和良好的*环境。国内推出不少政策，打击内地囤积土地或物业炒卖活动。买卖物业之税收及规管均较严厉，令置房者却步，因而转移香港市场。

其二，人民币*加剧，港元则跟随美元疲弱，无疑亦增加了内地客购置本港房产之能力，有利内地客来港置房。

其三，内地买家欣赏香港是一个法治社会，拥有完善的教育配套、医疗设施及服务，来港定居是内地买家的理想生活图景。他们来港置业，一方面可以为子女创造良好的学习环境和更佳的上学前景，另一方面可以筹备家人及自己的未来生活。

现时奥运站约有两成物业均为内地买家所持有，而区内1000万港元单位的内地买家约占三成半。他们大部份都是内地中产人士，钟情奥运站各项齐备的小区配套，如商场、街市及食肆等，令他们更容易融入香港生活。其实，奥运站早已建立了自己的小区品牌。已定居奥运站的内地人会不断介绍国内朋友购买区内物业，继而变成一群邻里，一起活在奥运站，互相扶持，邻里关系和谐兼密切。

其四，香港物业的质量及配套服务也成为内地客进驻本港物业的主要考虑因素。事实上，香港各大发展商打造之豪宅物业，一向以质量见称。内地客对本港豪宅尽管非熟悉透彻，但单看发展商品牌已得到信心的保证。内地客来港选购豪宅，均希望购入出名品牌、用料优质之高端物业，加上香港物业管理公司提供之服务极为优胜，故深得内地客之垂青。

其五，港陆之间日益完善的交通网络亦是内地客进驻本港物业市场的考虑因素之一。随着落马州支线、港深机铁、广深港高铁、港珠澳大桥等大型基建项目发展，中港融合更进一步。现时中港往来交通便捷，内地客来港置业更见优势。

来港*定居者分析

近年来*移民潮成为内地客来港购置物业的诱因之一，来港移民者呈逐年递增之势，其规模不容小觑，或将为本港经济及社会发展作出更大贡献。

来港*定居者近两年增长迅猛

“香港资本*者入境计划”(简称*定居)始于2003年。当时香港因受到非典型肺炎爆发的影响，经济一度跌至谷底。政府为了刺激香港经济，推出了*定居计划，此计划目的是希望引进资金*香港两大经济支柱，即房地产及金融市场。同年核心政府亦允许了开放内地市民以个人身份到香港旅游，俗称自由行，鼓励内地居民来港旅游消费，带动香港的旅游及零售业务。

这两项计划推出初期，自由行的经济效应远较*定居明显，成功吸引了大量内地居民来港消费，推动了香港多个行业，直接剌激香港经济复苏。相反，当时*定居反应只属一般，申请人数偏低，未能真正地为两大产业带来很大的推动力。当时很多评论都认为反应不佳的原因是申请门坎过高。

由于自由行的不断优化，令更多的省市居民都能来港，其带来的经济效益亦日益增加。如尖沙嘴2009年诞生的全港单价铺王，即与此相关。自由行所带来的经济影响，一直受到香港媒体广泛报导，但踏入这两三年，媒体的视线亦开始关注*定居计划所带来的影响，可以说这头沉睡的狮子终于睡醒了。

按笔者所见，2007年下半年度是*定居的一个转折点。其中一个决定性因素，是澳门政府宣布暂停*定居计划，有关刚性需求转移至香港，所以香港*定居的申请数量明显增加。2003年至2007年的上半年度，累计申请大约有2400多宗，但2007年下半年已有1200多宗申请，反映申请势头明显转势。再者，加上人民币进入*周期，及国内财富累积效应的利好因素影响下，申请门坎对大部份有兴趣人士来说已是较容易接受，故此2008年的申请增幅已达40%，2009年的增幅亦达20%，申请数字每年均创新高。

图13-1 香港历年来申请*定居者宗数及升跌变化率

*定居对港贡献不容小觑

*定居计划要求申请者，*不少于港币650万港元于香港的房产或指定金额产品。由于这几年申请数字大幅上升，故此为香港引来大量资金。直至2010年6月底，此计划已成功引入超过港币528亿港元(按已取得正式批准计算)*香港，其中*房地产占了167亿港元(31.6%)，而金融类产品占了361亿港元(68.4%)。

根据已投入的金额比例来分析，金融界的受惠*为明显，超过6成的申请人士*在金融产品。其中港股类受欢迎，这是由于普遍申请人士认为，股票的操控性较强及熟悉程度高。而所有申请人士极大机会需要使用金融界其他的服务，如开设银行账户或楼宇按揭等，故此计划对金融界所带来的商机是非常之巨大。笔者所见，近年金融机构都积极开拓在此范畴的相关配套服务，因为在业界眼中此计划的申请人士，均属于经济实力较强的贵宾客，需要专人提供更贴身的服务，间接地亦创造更多就业机会。

在地产方面，*定居的部份申请人士在港就是有居住需要，而此批人士在购房方面，普遍倾向全新房或楼龄在5年内的二手房，地段方便小孩读书或往返中港，景观特佳及较大户型面积等要求。能满足以上的要求都是一些较优质的物业，故此总楼价动辄在一千余万港元以上，直接为香港豪宅市场带来一股新的力量。香港的发展商多了一批新客户群，地产代理界亦直接受惠。单单按167亿的房产*金额，就*少衍生了几亿的代理佣金生意。所以地产代理亦配合*定居的顾问服务，务求满足申请人士一条龙服务的需求。

申请人士将来在港定居除了住的需求外，自然离不开衣、食及行的需要，因此该计划必将带动香港整体经济发展，而不是单一界别受益。

*定居受欢迎的原因

首先是申请简便。申请人没有职业、岗位、学历及语言能力的特定要求，申请人只需提供资产证明档(包括国内所有个人名下的净资产)而不需要追溯其资产来源。

其次是*弹性高。申请人虽然要在港*不少于港币650万港元，但此计划给了极大自主权给申请人。申请人可自由选择*在房地产、股票及指定金融产品，而有关*组合亦可根据自己需要作出改变。值得注意是，如申请人所*的资产市值跌低于港币650万或完全亏损，申请人亦无须再投入资金填补相关差额。

再次是生育自由和子女前途。香港一直是内地人士喜爱产子的地方。按入境处资料，2009年在港出生的婴孩有8万多，其中近半为内地人士所生。而申请*定居的部份人士，就因为看中了在港生育没有任何限制，再者申请者的配偶亦可来港，方便将来安排子女在港读书及生活事宜。香港贵为国际都会，中西文化汇集，因此很多申请人士希望透过此计划安排子女在港读书以增加子女国际视野、英语沟通能力及为将来去海外读书作热身准备。

较后，香港税制简单。无论是个人、物业及公司税率可算是在世界上较低城市之列，加上已取消遗产税，*吸引申请人。另外一批早期已移居海外人士，因看好未来中国经济发展，亦希望藉*定居香港方便将来进出国内处理业务，或安排其子女来港适应中港文化，为日后接手国内业务铺路。