买房须知

中国*推高纽约房市。“以前欧洲客人多，去年加拿大和俄罗斯客人多，而去年和今年，中国客人则增加很快。”纽约房产经纪高层Polly Chang说。

*华尔街大楼

特派记者 叶慧珏 纽约报道

纽约的房地产市场正在以一种令人惊诧的速度复苏。

“*近三个星期我忙得不行，上周我这里有四个客户在抢房子，较后有一个还没有抢到。”纽约较大的房地产经纪商Prudential Douglas Elliman的*副总裁Polly Chang告诉本报记者。从事地产经纪长达8年的她，对于眼前的这一波上涨趋势也有点措手不及。

尽管美国经济复苏信号依旧不明显，但纽约的房地产价格在*近十几天突然蹿升。

根据出名房产网站Trulia的统计，*近一周纽约地区市场上所有房产类型每平方英尺的平均单价为1337美元，比今年初数据增长了11.4%以上。部分库存住宅的房价，甚至比2008年11月市场全线跌落之前的价格还要高。

Polly Chang的客户中，有相当一部分来自中国大陆。她透露，之前中国企业或个人来纽约*商用房地产主要用于出租，而如今中国大型企业前来*开发自用房地产的数量越来越多：“主要是实体经济类大型企业，希望在纽约买下整栋楼开分支机构，作为今后美国业务拓展的基础。”

这一波力量，正在成为曼哈顿房地产市场价格的一大推手。

而此前在纽约购得房产的中国企业，开始成为后来者的“取经”对象。5月2日，国内2012房地产百强企业的部分老总到纽约察看房地产市场行情。行程之一，是参观被国内房地产网络平台买下的华尔街72号前美国国际集团(AIG)大楼。这是头个被中国客人买下的华尔街大楼。

首吃螃蟹者

靠近珍珠街(Pearl Street)的华尔街72号大楼，AIG的标识赫然显示在建筑物的玻璃大门上，甚至在谷歌地图上，这里和后面的松树街(Pine Street)50号楼群一起，也显示为AIG所有。

但今非昔比。自从2009年年中，韩国锦湖综合金融公司(Kumho Investment Bank)从AIG手里把这两处楼宇接盘后，大楼里就空无一人。大楼里所有贴有AIG标签的资产，现在看来仅仅是对2008年金融危机的纪念。

这栋大楼电梯楼层16层，总共约30万平方英尺。在曼哈顿下城金融区，算是不大不小的规模。当初韩国锦湖买下后也希望自用，但在空置一年半后决定出售，先期以4600万美元卖给该网站大部分楼层，后来又增加到6000万美元整栋出售，净赚2600多万美元。

“当初每一个买卖环节都花了不少功夫，解决了很多问题后完成的。”帮助完成AIG大楼交易的The Ariel Group Realty Corp。的地产经纪商Charlotte Cheung称。

负责大楼保安的小伙子发现，自从今年4月上旬这里来了几个中国人后，每天进进出出的人开始多起来。

这几个中国人中，有董事长莫天全和刚派驻纽约办公室的董事总经理侯玉魁。

莫天全站在大楼16层的平台上告诉记者，他希望把这里建成该网站的全球培训核心。从平台上俯视，扑面而来的就是整个华尔街的风景。

现在前来AIG大楼“取经”的国内房地产开发商会发现，单纯从资产价值来看，这是一个相当不错的买卖。

Charlotte说：“中国企业来纽约，尤其是曼哈顿看整栋楼房的数量在增加，但与此同时市场上类似华尔街72号这样的楼宇没有很多，房价就被推高。”

四年，大楼价格如过山车般大起大落。经历过2008-2009年的低谷后，如今开始迅速回升。越来越多的中国企业开始在纽约的房地产市场询价，希望能在价格进一步上涨之前迅速持仓。

事实上，尽管在购买时，就希望把这栋房产开发自用，但却迟迟没有启用大楼，*终的用途也尚未敲定。

自从AIG在2009年出售后，这幢大楼就空关了近三年。Charlotte告诉记者，保守估计该栋大楼现在的估价，比当初买进时高出15-20%。

“主要是没有时间来规划。”侯玉魁表示，当初买下房子还是第1步，根据时间表，今年年底前会确定一个基本的改造方案。

中国*客

像该网站那样几年间看准纽约市场趋势的中国企业虽然少，但数量却在增加。

纽约州长岛一幢占地十亩的豪华别墅被一个中国商人以1588万美元买下；而创下3320万美元曼哈顿公寓买卖新记录的也是一个中国人，买下的是5500平方英尺的曼哈顿国际大厦内一户豪华公寓。

此外，金融区Broad Street25号5万英尺面积的楼宇被一家中国公司买下，同一条大街上70号被一家中国*建筑公司1800万美元买下。而海南航空集团旗下的海航控股，斥资2.65亿美元，在曼哈顿市核心购置了一处一等写字楼。

如今，更多中国企业接踵而来。纽约的房地产市场价格被进一步抬高。

4月24日公布的美国3月新屋销售数据为328,000间，相比2月份的下降了7.1%。与此同时政府公布的房地产价格指数显示2月份房价上涨了0.4%，是2007年以来头次正向增长。这些数据被市场分析人士解读为房地产市场阴晴不定。

这并不妨碍纽约房市一枝独秀。

金融危机后纽约房价一直在稳步回升，*近更是迅猛。根据房地产研究公司Chandan Economics的统计，尽管离2007年的400亿美元还有相当距离，2011年纽约写字楼的销售总额已在120亿美元左右，是前一年的两倍，高品质大楼的空置率已经跌破10%。

而高纬物业顾问公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇报告显示，2011年纽约房地产*增长了165%，超越了伦敦，位列榜首；自2007年以来，纽约头次成为世界上吸引商业房产**多的城市。

“目前住宅房屋已经无法和屋主讨价还价，对于外国*者，除了贷款至少50%头款或全现款付清之外，有时还会在较后阶段提高价格。”Polly Chang表示，“现在房产空置率很少，住宅大约在1%以下。”

而商业用楼方面，Charlotte表示，市场上真正空闲的房屋并不多，通常一空下来就有*者相中，竞争激烈。房产中介普遍反映是，来自中国大陆的企业和个人对于纽约房地产的需求很大。

一家研究机构Real Capital Analytics的数据显示，2010年海外购房者购买的商用房产，从前一年的38亿美元增加到了67亿美元，其中来自中国的客户从前一年的1800万美元增加到了1.27亿美元，而这一数据还不包括通过地产基金购买的中国客户。

“以前欧洲客人多，去年加拿大和俄罗斯客人多，而去年和今年，中国客人则增加很快。”Polly Chang说。

纽约从事房地产25年多的Prudential Douglas Elliman*副总裁Grace Chang告诉记者，今年开始，许多中国客户来征询购买整层的办公楼公寓(office condo)，可能用来出租*或者自用开发，这是一个新趋势。

纽约为何一枝独秀

“纽约和美国其他地方不同，纽约房地产市场有自己的独特性。”Grace Chang告诉记者。

上述高纬物业的报告分析，全球经济的不确定性和紧缩，导致全球复苏放缓，同时也促使*者更加关注一些主要的市场。规避风险的动力使得*者会选择*更稳定的世界一等城市。

Charlotte告诉记者，尽管曼哈顿地区的商用房产*只在4%左右甚至更低，但由于近几年一直保持稳定，因此对于*者来说是不错的选择。

“曼哈顿地区之所以和美国其他地区不同，在于它的市场稳定、*人才汇集、生活质量高和源源不断的国际*。” Grace Chang表示。

而对于海外*者来说，这些也是驱使他们*纽约房产的动力。作为移民或者改变身份的一种方式，房地产市场通常是踏足海外*的第1步。

根据去年中国招商银行和贝恩国际顾问公司(Bain & Co。)发表的一份调查显示，在中国有近60%的高资本净值个人，已经作了移民安排或正在考虑移民。

根据这项针对2600名高资本净值个人所作的调查，这些人中有20%以上已经完成了他们的移民申请或已经做出了申请移民的决定，三分之一的受访者表示他们拥有海外资产。调查显示，移民的优选目的地是美国，有40%的移民者选择了这一目的地。

而今年4月22日，美国国土安全部(DHS)公布的截至4月15日的数据显示，2011年中国移民美国人数增长1.6万，占全美移民人数的8.2%，同比增加1.4个百分点。同时，2011年发放绿卡总数超过106万，其中向中国人发放8.7万。

美国公民与移民事务局(USCIS)的数据显示，2010年1885位*移民申请人中，有772人来自中国。根据规定，美国*移民要求申请人可*资产超过1亿人民币(1585万美元)。

但买房容易养房难。Grace Chang表示，现在很难估算这些房地产利润率高低，关键是购买之后的修缮、提升和管理，以及后续的出租问题等。不过她认为，如果在全球范围内分散*，纽约仍然是其中较好的选择。