买房须知

苏州二套房要注意哪些问题？公积金二套房首付比例下调，住房和城乡建设部、财政部与中国人民银行昨天发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房较低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房较低首付款比例降至20%，新规自*起执行。

新政未提及二套房利率是否变动

今年3月30日，央行、住建部、银监会曾联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中对于公积金贷款规定，使用公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，较低首付款比例为30%。

而昨天下发的通知中，公积金二套房的首付比例进一步下调。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，较低首付款比例由30%降低至20%。

这意味着，如果贷款已经还清，二套房公积金贷款的首付只需两成。

在这份通知中，并没有提及二套房公积金贷款的利率是否变动。目前，北京公积金二套房贷的利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

北京市将研究如何具体执行

不过，对北京、上海、广州、深圳这4个一线城市，则可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金贷款购买第2套住房的较低首付款比例。

记者昨日从北京住房公积金管理核心了解到，北京将根据三部委的通知要求，以及北京市的实际情况，研究确定具体如何执行。

今年楼市政策调整一览

3月30日

央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业贷款购买普通自住房，较低首付款比例调整为不低于40%。使用公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，较低首付款比例为30%。

3月30日

财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

6月1日起

北京二套房公积金贷款较低首付比例降至3成，公积金贷款的认定实行认房不认贷。

8月27日

住建部、商务部等六部委联合下发的新政公布，放开了境外个人在中国购房的时限、数量要求，并且降低了外商*房地产企业的门槛。中国楼市“限外令”10年来首现松动。

8月31日

住建部、财政部与央行宣布，下调二套房公积金贷款首付比例。

分析

北京房价高难享二成首付

今年6月1日起，北京市已经对公积金贷款政策有所放松。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款购买第2套普通自住住房的借款申请人，执行第2套住房贷款政策，较低首付款比例为30%，贷款较高额度为80万元。

记者对比了北京现行政策和三部委昨日发布的新政，北京如果执行新政，有几个关键问题需要明确。一是昨天发布的新政中，认定标准是结清“相应贷款”，而北京执行的则是只要结清公积金贷款即可；二是北京目前执行政策要求二套为“普通自住住房”，而此次三部委新政中，只是再次购买“住房”，对二套房是否为普通住房并没有特殊要求。

而有专家表示，在当前北京高企的房价下，即便实行新政，能因此获益的人群也不多。由于房价较高，房屋的总价较高，如果两成首付，意味着需要贷款就较多，而当前北京二套房贷款的较高额度只有80万元，所以部分家庭只能多付首付。

以贷款80万元来计算，只有总价低于100万元的房屋，才可以完全享受到首付2成的实惠。以一套200万的房屋来计算，如果只能贷款80万元，那么首付就高达120万元。

当然，购房者也可选择商贷加公积金贷款的组合贷，可以获得更高的贷款额。但当前组合贷款中的首付要求，是“二者取其高”的原则，即要符合首付额较高的贷款方式。而目前商贷首付比例高于公积金贷款，也就是说，组合贷款的首付比例也不会按照公积金贷款的要求，而执行的是商贷的标准。

焦点1

商贷首付是否随之下调？

今年“330”房贷新政中，商贷和公积金贷款都有所放松。其中商贷对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请贷款购买普通自住房，较低首付款比例为不低于40%。

而昨天的通知只针对公积金住房，并未涉及商贷。接下来商贷是否也会下调首付，是社会关注焦点。

北京市房协秘书长陈志认为，公积金贷款的服务指向很明确，是中低收入家庭，购买二套住房则是改善性需求，从这一点可以看出，此次贷款政策的放松，监管层更关注的是中低收入家庭的住房改善。而至于下一步商贷是否也会下调首付，还有待观察。

焦点2

为何一线城市自定首付？

此次公积金新政中，将北、上、广、深这4个一线城市单拎出来，可以自主决定首付比例。

对此，陈志认为，这与当前房地产市场的形势有关。

陈志说，从当前的房地产市场以及70个大中城市的数据看，各地的房地产市场由于自身条件和情况，分化在加大。一线城市销售量回升，尤其是二手房回暖明显，楼市整体向好；二线城市的降幅也在收窄。但三四线城市缺乏支持房地产的动力，状况堪忧。

因此，对于4个楼市状况较好的一线城市，需不需要放松房贷政策，就有了可以自主决定的空间。

焦点3

楼市下一步走向如何？

在上周放松“限外令”后，本周二套房公积金贷款首付又下调，政策频频放宽，对下一步楼市走向有何影响？

对此，陈志认为，贷款首付下调，意味着购房门槛的降低。但当前决定楼市的主要因素是供需关系，而10%的门槛下降，并不会明显改变需求，因此作用不会太大。

某地产研究部总监说，预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一二线城市相对影响较大，而三四线城市目前看整体降温的趋势依然难以改变。

“不要低估救市政策的力度，市场越差，救市的政策出台会越频繁。房地产作为经济引擎的作用越来越大。”他说。