买房须知

现在，多数购房人采用贷款买房的形式置业，其中的绝大多数都选择或只知道等额本息还款法，也就是每月的还款金额固定不变。却不知道还有一部分按揭购房人采用另一种还款方式--等额本金还款，而且两种还款方式导致贷款人支付的费用是不一样的。

1.等额本息还款

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息，初期利息支出，本金*少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加），贷款人每月的还款金额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，便于家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。

2.等额本金还款

等 额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息（本金保持不变、利息逐步递减，提前还贷，不仅归还的本金多，利息也少），因此，贷款人每 月的还款金额不固定。由于初期的贷款额高，支付的利息较多，所以还款金额也较高，但随着时间的递减，每月的还款额也会递减。这种方式的好处是因初期偿还较 大款项而减少利息支出，适合还款能力强的家庭。

某先生和某女士在同一小区购买了相同面积的住宅，二人分别向银行申请了个人住房贷款，贷款金额都是20万元，期限也都是20年。由于两人没有同时办理贷款手续，而且某女士事先了解了一下贷款方面的知识，所以她选择的是等额本金还款法。而某先生则选择了等额本息还款法。

当 两人入住成为邻居之后，在一次的闲聊中，他们分别说起来自己贷款的事情，并且计算了一下，看谁的贷款方式更省钱。这一算不要紧，当时把某先生吓了一跳，原 来，某先生期满后的还款总额（本金和利息）为367547.56元，利息为167547.56元；而某女士的还款总额为337370元，利息为 137370元，某先生要比某女士多付30177.56元的利息。当然，某先生从开始还款到较后一次还款，月还款金额都是1531.4482元，而某女士 的第1次月还款金额要比某先生高200多元，以后每月递减4元左右，这表明某女士的*初还款压力较大。　　从以上比较中可以看出，等额本金还款和等额本息 还款有几个不同点：

（1）支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本息还款法的利息总额高于等额本金还款法。

（2）还款前期的压力不一样。等额本息还款法的月还款金额数相同，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；而等额本金还款法的月还款本金不变，但利息由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大很多。

（3）还款前两年的利息、本金比例不一样。等额本息还款法前几年还款总额中利息占较大比例；等额本金还款法的本金平摊到每一次。

（4）提前还款的次数不一样。等额本金还款法允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也不用交纳提前还款的违约金，也就是说，只要贷款人有钱，可以随时提前还贷；而等额本息还款法的借款合同条款中对此没有明确规定。

3.提前还贷，哪种还款方式更省钱

银 行的内部人士称，想要提前还款，应该尽量减少本金，缩短贷款期限。从目前较为常用的两种还款方式（等额本息还款法和等额本金还款法）来看，采用等额本息还 款法，贷款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息，这种方式在偿还的初期利息支出较多，本金相对较少，随着还贷时间的增多，每月的利息支出逐步减少，归还 的本金逐步增多。采用等额本金还款法，贷款人每月偿还同等额度的贷款本金，利息随本金的递减而递减。

举例说明：假设向银行贷款10万 元，10年的贷款期，利率为6.84％，如果在5年内还清贷款，按等额本息还款法计算，将支付利息18354.78元；若按照等额本金还款法计算，在5年 内还清贷款需支付17385元利息，两者相差969.78元。按10年计算，等额本息还款法须支付利息38342.65元，等额本金还款法需支付利息 34485元，两者相差3857.65元。

由此可以得知，在贷款时间、金额、利率相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如果打算提前还款，贷款时选择等额本金还款法。

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