买房须知

网2013年2月25日报道房屋互换都需要什么手续，具体如何缴纳更名税款？

两套房面积、产权证时间不同有网友*近想跟朋友互换一套住宅，他的住宅房屋产权证时间不足5年，面积89平方米，而他朋友的住宅产权证时间已经超过5年，但是面积稍大一点，有103平方米。他想知道，对于他跟朋友之间的这种房屋互换，手续要如何办理，还需缴纳哪些费用？

面积增大一方 差额缴纳契税

长春市房地产交易与权属登记大经路服务核心的工作人员介绍说，对于要采取房屋互换的居民，互换双方均需要提供夫妻二人在一个户籍中的户口本、身份证、房屋所有权证的原件。如果夫妻双方不在一个户口本上，那么则需要提供结婚证原件。

在更名税款缴纳方面，房屋交易双方的营业税和个人所得税均同房屋交易一样，正常缴纳。但双方的契税则需要差额缴纳，缴纳原则为房屋互换面积增大的一方需要缴纳增大部分面积的契税，而房屋面积变小的一方则不需缴纳。值得一提的是，由于房屋所有权证(或者契税完税证)时间超过5年的房屋交易，不需要缴纳营业税和个人所得税。所以房屋互换时，由于房屋所有权证时间不同，则相应的费用也不同。

产权证不足5年 需要缴纳营业税

对于房屋产权证时间不足5年，面积89平方米的房主，需要缴纳房屋评估价格5.6%的营业税及附加，以及1%评估价格的个人所得税(不包括存在离婚、继承、赠与等情况的房屋)；此外，由于该房主房屋互换后面积将增大，所以还需要缴纳增大部分的契税。房屋互换后，面积增大了14平方米，所以需要缴纳房屋评估单价与增大14平方米的乘积，再乘以税率。由于其将房屋换为103平方米，根据更名税款征收规定，对于90-144平方米之间的房屋，互换房屋为家庭名下少有房产的，契税税率为1.5%，互换房屋为非家庭名下少有房产的，契税税率为3%。

对于房屋产权证时间超过5年，面积为103平方米的房主，则不需要缴纳营业税及个人所得税；在契税方面，由于房主房屋互换后面积将减小，所以也不需要交缴纳契税。

置业问题

请问怎么能办理房产交易更名？

长春市房地产交易与权属登记大经路服务核心的工作人员介绍说，对于房主在外地无法回来的情况，房主可在当地公证处办理房屋出售委托公证，公证书中需要将所交易房屋产权证号、地址、面积以及受委托人姓名、身份证号等必要信息体现。对于房主在国外的情况，其提供的委托公证书需要有中国驻该国大使馆的认证及盖章，才能生效。

在二手房交易中，买方除了要仔细查看交易房屋的所有权证和土地证之外，二手房交易的合同也应该看仔细。如房屋的地址、面积、房屋产权所有人、以及付款额和付款方式都应该在合同中约定好，此外，还需要与卖方就房屋的水、电、气、暖、有线电视、物业费等是否欠费，做一一核实。对于抽油烟机、洗手盆等可拆卸的电器和家具，应该与卖方确认是否随房屋一起出售，并在合同中做详细列举。

夫妻一方的房产，现在想将另一方的姓名加到房产证上，请问是否可以？

可以。据了解，对于夫妻之间，想将房产证的所有人由夫妻一方变成共同所有的情况，夫妻双方只需要同时到达长春市房地产交易与权属登记大经路服务核心或者景阳服务核心，提供二人的身份证、户口本、结婚证和房屋所有权证，便可以将夫妻另一方的姓名加到房屋所有权证上。办理过程中只需要缴纳80元的登记费，并不收取任何税款。

未成年人名下的房产，监护人有权出租或者出售吗？

可以。吉林功承律师事务所的吴鸿飞律师介绍说，对于未成年人不能够处置房产的，在其成年之前，其拥有的房产由法定监护人代为监管。如果法定监护人在征询到未成年人的同意之后，便可将此套房产出租或出售。