作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
房企销售压力增大
刚刚过去的4月份,楼市经历了“国五条”细则实施后的首月,政策的降温效应并未明显表现出来,一些房地产企业依然对市场满怀信心。2013年,包括万科、保利等在内的一线房企在2012年业绩基础上,纷纷上调了全年销售目标。记者在和兰州各大房企的交流中也得到了同样的反应:对市场前景看好,在年初制定销售目标时几乎全部都做了上调,有的企业甚至把销售目标翻了一番。
从整体情况看,2012年房企整体经营状况、财务状况改善明显。近一年时间内,多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长,因此拿地和推盘热情也明显上涨。据了解,在大盘比较集中的兰州市安宁区,今年有近10个楼盘开盘销售,能掀起一个小的高潮。从前4个月的情况来看,房企业绩同比普遍增长,新建房价格上涨明显,与2012年同期相比,房企的销售业绩也相应提高。
兰州城市发展研究所所长牛增超认为,“国五条”作为新一届领导班子上台以来对楼市的全力干预,其政策的着力点在于抑制炒房,对新开盘的楼没有具体提到,这也导致了新建房价格上涨,从*近两周的交易情况来看,已经表现出来了。
兰州交通大学房地产研究所所长刘义表示,新建商品住宅虽不受“起征20%个税”的影响,但对于以满足改善性需求或高端住宅类产品为主的房企,仍会受到“国五条”的明显制约。从今年国家及地方的调控趋势看,市场降温只是时间问题;此外,2011年调控以来房企整体利润率下滑,近期土地价格也有所上涨。这些叠加因素使得房企未来完成业绩的压力仍然很大。
价格上涨压力仍在
就当前房地产市场整个大局来说,房价上涨压力并没有消除,说房价上涨压力大并不等于部分城市房地产市场没有泡沫。一线城市房价反弹速度还是很快的,虽然不能称之为报复性大反弹,但毕竟有这样的苗头。
5月2日,中国指数研究院发布的百城房价指数显示,4月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米,其中76个城市房价环比上涨,环比上涨1.00%。兰州4月份近郊四区新建住宅样本平均价格为6953元/平方米,环比上涨1.34%,是2013年以来的较高值。全国多地房价已连续11个月环比呈现上涨。
牛增超表示,“国五条”出台后,出现了争相过户、离婚潮等现象。为了再堵这一漏洞,像北京的调控细则就规定禁止北京籍成年单身人士购买二套房,出售非少有住房严格按个人转让住房所得的20%计征个税。调控政策虽然抑制住了二手房价,而新建商品房价格涨幅却出现了新高,因为调控政策的执行的同时,也抑制了改善性需求,压抑了许多刚性需求,这将导致在未来刚性需求有一个爆发性的放量增长,出现房价越调越高的情况。他指出,房价上涨压力很大,稳定房价的出路在于多管齐下,打政策“组合拳”,增加土地供应,同时加快保障房建设。
打民生牌是出路
第1季度房价涨势明显,不少业内人士看来,房地产市场依然被刚性需求夯实。近期中国房地产研究会的一次测评报告也指出,在房地产调控常态化的背景下,一、二线城市主要销售产品的面积在120平方米以下,客户群体以刚性需求为主,刚需依然是房企赢得业绩增长的支撑。
恒大地产的营销策略或许能为当前的房地产市场发展提供借鉴。恒大地产坚持满足刚需、薄利多销,市场认可度极高,多项核心指标继续稳居行业第1。业内分析,在通过管理降低成本以后,本具备较大利润空间的恒大选择了让利于民,严格控制利润率,是恒大与其他房企的主要差别。恒大全年销售均价在减去精装修1500元/平方米的成本价后不足5000元,且大部分项目分布在刚需旺盛的二、三线城市,契合了民生需求。
恒大地产创立者许家印多次在公开场合表示,恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。恒大要少赚老百姓的钱,要多建老百姓买得起的精品民生住宅。事实上,核心已在不同场合表示要加大普通商品房供给,支持首套购房需求。数次召开的国务院常务会议也都提出,进一步巩固调控效果,增加普通商品住房供给,满足自主性购房需求。
楼市现回暖,而调控未曾放松,楼市专家认为,目前房企已经迎来微利时代,开发新产品,坚持高周转策略是转型的重要的方向。对此,牛增超认为,“十二五”期间的主要工作任务是转变经济发展方式,实现经济可持续发展,必须要调整高投入、高消耗、高污染、低效益的产业,而房地产行业相关联的产业属于调整的范畴,由此,房地产行业在未来的发展是一个具有挑战性的课题。从发达国家的经验来看,一是实现产业多元化,二是实现房地产业升级,在房地产行业引入绿色经济、绿色概念等新的理念,三是调整产业发展思路,转变以往高额拿地、吸引资金、存一变十等传统营销手段,突破“发展路径熟化”的限制,以民生为本,走绿色发展之路。