买房须知

本文是美国洛杉矶买房流程及费用，详细介绍了买方和卖方各需要交纳的费用，希望对您美国置业有所帮助。

1.初步会面

a. 选定买方经纪人；b. 决定购买房子的区域[包括*]及条件；c. 选定贷款公司

2. 审核贷款条件

a. 选定贷款经纪，并查核信用分数；b. 选择合适的贷款计划；c. 取得贷款预准信

3. 寻找理想的房屋

a. 可上本网站查询MLS近日房源（中文和英文） ；b. 或请经纪人挑选上市屋资料

4. 找到合适的房屋

a. 挑选出喜欢的房子,买主决定出价（offer]金额；b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容；c. 发出合约书同时,附上订金支票[一般订金约為出价金额的3%]及资金证明；d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价

5. 购房合约被双方同意接受

a. 双方达成协议后，即由第三方公証公司（Escrow）进行买卖过户手续；b. 订金送交公証公司；c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

6. 提出贷款申请

提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、报税记录。

7. “房屋检查保护期”完成事项

a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求；b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。；c.准备好火险保险报价

8.“贷款保护期”完成事项

a. 贷款银行派估价师确定房屋价值；b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔；c. 获准贷款后，与公証公司约定时间签署贷款文件

9. 完成过户公証手续

a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金支票交付给公证公司；b. 银行放款；c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记；d.由公证公司支付所有费用

10. 取得钥匙完成过户

a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成；b. 联系通知水、电、煤气等公用单位进行改名过户。

通常在结束时收到*後明细帐，内附房产证的复印件，结束後约1-3个月内，收到一张原始的房产证。

通常由买方过户支付的主要费用：

（以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价）

买方的过户公证费（Escrow fee） $1250（按房价比率收费）

房屋检查费 （Home inspection fee） $350（按房屋建筑面积大小收费）

文件准备费 （document Prep） $80

文件公证费 （Notary fee） $120

经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $250

转户费 （Transaction coordinator） $500

邮费 （Messenger service] $50

一年的房屋保险费（火灾保险）[Hazard insurance] $1500（按房屋大小，新旧，用材等收费）

（不同的保险公司费用不等）

以上费用合计大约为 $4100

简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 [$5000]

另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee）

一般来说，房地产税大约是房价的1.12-2.0% $5600-$10000每年

各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。

社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$100到$1000不等（大多数在$100到$300之间，也有少数超过1000美元的）

一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费已包括了火灾保险。

如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。

现金买主需要准备的文件

1． 有效的护照和签证

2． 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3．在美国当地银行开设的帐号

外国人贷款买主需要准备的文件

1． 有效的护照和签证

2．工作证明、工资收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

3. 由财务部门提供的报税单

4．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

5. 在美国当地银行开设的帐号

6. 外国人买房需放40-50%的头款

通常由卖方过户支付的主要费用：

（同样以卖一栋独立房为例子：卖价为50万美元，所有数据均为估计价）

房地产经纪公司费用（Brokers fees） $30000（卖价的6%，3%给买方经纪公司，另外3%给卖方经纪公司）

卖方的过户公证费（Escrow fee） $1600

屋主产权保险费（Title insurance policy） $2350

県政府过户税（County transfer tax） $560 （每$1000 收$1.12]

市政府过户税（city transfer tax） （比県政府过户费要高很多，但有的城市没有此税）

一年的房屋保修费（Home warranty fee） $450[按合约规定）

白蚁检查费（Termite inspection fee） $90

蚁害工作 （如果房屋有白蚁侵入）？

屋契文件准备费 （document Prep） $50

文件公证费 （Notary fee） $120

经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $290不等

另外还需还清所有尚未支付的地产税，社区费等等。

以上费用合计大约为 $35510

简单粗略的计算方法就以房价的7%来估计（$35000）

另外要特别注意的是，外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时扣除房价的10%-20%不等。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。