买房须知

    有观点认为，在房地产“去库存”的情况下讨论启动房地产税立法会引发许多问题。对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前房地产市场处于“冰火两重天”中，仅因为三四线城市为主的去库存而继续拖延房地产税制度建设的立法过程，不符合大局观。

　　贾康在观点地产新媒体2016博鳌房地产论坛上表示，“火”的这一边已经形成社会压力与民众焦虑，以及火还在蔓延，二线城市纷纷跟进火的这一边——我们再像过去那样固守一套做了多少轮的“政策调控”，而在制度建设上无所作为，那还能不能适应这样的问题导向下现实生活中要解决问题的客观需要？仅因为三四线城市为主的去库存而继续拖延房地产税制度建设的立法过程，我们的大局观和综合配套思维能力是否有点问题？

　　贾康还表示，我国前面这些年经历了对于房地产业的多轮政府调控，但实话实说，*为缺失的就是制度供给的创新，在制度供给中怎样攻坚克难这方面的实际创新进步，还明显不足。

　　上月，财政部长楼继伟在G20会议上表示，会义无反顾地改革房地产税制。唯有这样才能更好地解收入分配问题。遗憾的是，受制于信息收集和征管能力，以及利益调整，房地产税改革难达共识。

　　以下为全文：

　　严格地讲，房产税，也就是核心三中全会所说的房地产税的问题，首先不是政策层面的，而是制度建设层面的一个问题，它涉及的就是房地产业长期健康发展，需要匹配一个有效的制度供给，这个制度供给也就是过去核心特别强调需要打造的长效机制。这种长效的机制，不可缺少的就是在顺应市场经济客观规律的大方向下，掌握好一个必要的制度大框架的构建，在这个大框架下才能真正掌握好所谓政策调控与政策工具组合的问题，才能达到政策调控应该有的水准。我国前面这些年经历了对于房地产业的多轮政府调控，但实话实说，*为缺失的就是制度供给的创新，在制度供给中怎样攻坚克难这方面的实际创新进步，还明显不足。

　　房产税既然属于制度建设问题，关于它的争议可想而知，具有总书记所说的必须“冲破利益固化的藩篱”这方面的难度。不同观点的争议后面带有强烈的利益考量，不同的利益诉求表达出来，又往往带有非常鲜明的感情色彩，在网上说到这个事情，很多都是情绪宣泄。但我们特别需要的是推崇理性讨论。

　　理性讨论里，基本的逻辑是大道理要管小道理。我感觉*近我接触到的两个学者观点，是把小道理放在了大道理的前面。第1个有代表性的观点是说，中国要把政治体制改革完成以后，再考虑怎么启动房地产税改革的问题，否则这个税不得人心，没法考虑推进改革。但我觉得，从中国渐进改革已经形成的路径，以及国际经验来看——比如美国怎样崛起为世界头号强国——来做一个理性的考察，这样一个“策略考虑”恰恰说反了。把“美国进步时代的启示”借鉴到中国来说，我们要考虑的，就是对于尚无法正面设计的政治体制改革，可不可以先在大家都无法拒绝的与经济相关的制度规范性和依法治国框架之下的财经制度建设层面，来实际推进，涉及公众千家万户的房地产税等，如能依法形成制度性的进步，实际上会像美国进步时代那样*终解决政治体制改革的任务。对这个顺序如果你不做一个务实的处理，那我们永远无法想象在中国已有的渐进改革路径依赖和具体国情制约的情况下，什么时候可以正面讨论做个政治体制改革的方案设计，这件事遥遥无期，那我们还怎么样能够顺应实际的矛盾凸显、问题导向的压力下去解决问题？那么不论是政治体制改革，还是房地产税改革，以及改革、发展与稳定的结合，就都成了空谈。

　　还有另外一个也是很有代表性的观点，是说如果当前在房地产“去库存”的情况下正面讨论启动房地产税的立法问题——现在实施这一改革，首先是按照核心的指导路径要解决“立法先行”的问题——那么它引出的问题会比解决的问题还多，在“去库存”未完成的大概三年或者再长一点的时间段之内，不能讨论房产税的改革问题。我觉得这样一个也是从策略角度切入的反对意见，恰恰忽视了我们现在房地产市场上的基本事实，就是“冰火两重天”，它给我们的重要启示，是在“火”的这一边已经形成如此巨大而明显的社会压力与民众焦虑的情况下，以及火还在蔓延，二线城市纷纷跟进火的这一边——我们再像过去那样固守一套做了多少轮的“政策调控”，而在制度建设上无所作为，那还能不能适应这样的问题导向下现实生活中要解决问题的客观需要？仅因为三四线城市为主的去库存而继续拖延房地产税制度建设的立法过程，我们的大局观和综合配套思维能力是否有点问题了？

　　我自己的基本看法，简要地说，要提到这么几个层面的认识。

　　第1，对于房地产税的大方向，应该坚定地按照核心十八届三中全会全面改革部署文件所表述的，在“税收法定”这样的轨道上立法先行，“加快房地产税立法并适时推进改革”。这个税改大方向其实核心在历次形成的改革权威文件里是一而再、再而三地锁定的。前段时间财政部的楼继伟部长在成都G20会议上明确表示的推进房地产税我们义无反顾，其实只是一句要贯彻核心精神的大实话，但是网上居然引起了那么热闹的反对声浪。

　　在我看来这样一个表态，就是跟核心高度一致的，体现的是改革意识和改革决心，以及参与决策的官员应该有的一种担当。这个事情还是应该回到十八大以后配套改革全面战略部署的基本逻辑上来。

　　第2，大方向之下接着需要讨论的就是基本框架。既然是配套改革，那么跟房地产税相关的就决不只这个税种概念下的那些具体的问题，要把税、费、地租和不动产整个制度框架，通盘考虑，这才叫一个高水平的配套改革的考虑。这种相关的税、费、地租合在一起的制度协调，一定要处理好社会可接受的综合负担怎么样整合、怎么样尽可能降低、而且其中的不同类型的负担怎么样分流归位来理顺相互关系的问题，包括住房的土地使用权在70年到期后怎样按《物权法》已定原则续期的操作问题，这是配套改革中一定要处理好的问题。

　　第三，跟着要说设计思路上我认为应掌握的一些具体要点。要适应中国的国情和公众心理，看来不能照搬美国房地产税的普遍征收模式，而是要坚持借鉴日本等经济体的经验，在中国立法过程中“技术路线”的第1个大要领就是坚持做“第1单位”的扣除，至于说第1单位是人均多少平米还是一个家庭（父母和未成年子女合在一起算）的第1套房，这种技术上的争议其实不是根本问题，但是坚持扣除第1单位我认为应非常明确地在立法上作为一个前提。再往下，技术层面的框架在立法过程中做出一个粗线条勾画之后，设计启动方案时可柔性切入，比如立法上勾画出“第1单位”的扣除，在寻求民意“较大公约数”的情况下，开始执行的时候是一个什么样的操作方案？比如说*宽松的考虑，既不是人均多少平米的扣除——因为这样在家庭成员出现一些特定变故情况下有可能引起税收负担的上升而在公众心理上难以接受；也不一定是所谓第1套房——因为第1套房在中国现实生活中有可能引出为避税的离婚潮；那么是不是可以再宽松点作规定，就是单亲家庭按第1套房作为扣除而免税的第1单位，从第2套房开始征收，双亲家庭则按两套房做扣除的第1单位，从第三套房开始征收。那么这个矛盾就绕过去了，先把*可以为公众广泛接受的制度框架建立起来，以后的动态优化则可以从容进行——其实这也是与潘石屹当年提的建议有一种形式上的吻合：看起来宽松，但是我们先建框架，这个制度建设的框架能够确立起来，再让全社会慢慢去认识和适应它，再考虑以后怎么修法优化。关键就是大家要有理性的态度来讨论起步时的较大公约数，这个事情必须做，那么从什么地方开始让社会可接受地做起来。

　　第四，立法完成之后，我认为可以区分不同区域，按照地方税可以区别对待的原则，执行时是陆续推出。比如我们假定这样一个已经列入全国人大一类立法的房地产税，在不久的将来正式启动一审，待走完整个审议程序、人大批准通过之后，显然可以考虑在那个时候仍然有明显的热度即“火”的一线城市和另外一部分也有非常火的社会压力的二线城市区域，首先执行这个已经审批通过的房地产税的税法，而并不要求三四线的城市一刀切地来执行，这是合理的，地方税这样的区别对待完全符合税收发挥作用的客观要求。

　　这样一些考虑，都是先从“大道理”即制度框架的问题说起，再往下才是配套的政策调控层面的问题。我们如果能在长效机制层面做好制度建设来引导社会预期和市场健康发展，那么才能够使多轮调控以后总是觉得掌握不好的调控结果，上升到一个新的境界，就是有了制度框架，再加上政策调控，可望逐步消解中国房地产市场上这种动不动大起大落带来的社会焦虑，促进可持续发展。在市场回落的时候，大家有种种的恐慌心理，但现在迅速在一线城市和一部分二线城市热度回升起来以后，又有另一端的恐慌心理，光靠政策已经不够用，这种冷热迅速转换的状态，不利于国泰民安。所以，引出的基本结论，就是要在中国渐进改革的路径依赖之下积极形成现代的税制。房地产税当然不是全能的，但是不抓住制度供给这个龙头因素，使税的制度框架逐渐成型，而且尽量按核心的说法加快通过立法——这样一个重大问题不解决，又是万万不能的。