买房须知

  国务院办公厅昨日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。这个被称为“国五条”实施细则的通知要求，对出售自有住房的应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。对房价上涨过快的城市，进一步提高第[近日消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  就在“国五条”实施细则出台的同时，市场已经有所反应。部分银行已经提高了批贷审核，对于已离婚的购房者，不仅要核实购房者名下是否无房，还必须提供离婚协议书，银行将从离婚协议书中认定房产确实跟购房者一点关系都没有的情况下才能认定为首套。否则将按照二套房认定。

  另外，对于二套房首付比例及利率将提高，京城多家银行表示，目前暂未收到调整的信息，还维持在首付六成、利率1.1倍。是否调整要等央行及总部的通知。

  政策解读

  据悉，通知焦点主要集中在二套房贷首付和利率提高、限购升级、二手房个税从严征收20%等方面。

  一季度公布新房价控制目标

  通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

  各省级人民政府对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，应指导其采取有效措施保持市场稳定。

  限购城市覆盖全区域全部房型

  通知中称，将继续严格执行商品住房限购措施。

  已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。

  限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

  二手房出售 按差价20%征税

  通知要求继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  通知还明确，将总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

  业内分析 二手房交易或受冷

  本次细则出台，*引人关注的是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税这一条。

  “原先个人出售房屋可自行选择全额的1%或是差额的20%，” 北京中原地产市场总监张大伟介绍说，“现在要求从严按照20%征收，在加大转让房产成本的同时，也可能推升二手房房价。”

  “房产交易环节税费的增加，较后肯定会体现在二手房房价上，转嫁给购房者。”张大伟表示，预计多个城市的二手房交易将因此而下调，甚至迅速冷却。

  阳光100集团常务副总裁范小冲认为，该政策恐推高房价。“以北京为例，二手房交易比重占比70%以上，一旦二手房因此供应不足，北京2013年的供需缺口将会被急剧放大，进而传导至房价上。如果那样，显然将有违新政出台的初衷。”

  范小冲认为，这一条款在具体落实时，一定要强调差异性，以防止误伤刚需，也需要防止二手房供应减少对市场价格形成的短期冲击。

  那么，这种高额征税是否会使一部分房源流向租赁市场，从而缓解房源紧张的压力，致使租金下调呢？

  我爱我家分析师孔丹指出，总体来说此条新政会使租赁市场受益。

  “不能否认，20%的交易税费的实施对租赁市场肯定有一定的好处，尤其是在目前租赁市场*较高的情况下，会有一部分业主选择把房子租出去。”但是，孔丹指出那只是一小部分，而大部分的业主更多的会观望，考虑到出租后房源的劳损度会降低房源的价值等原因，因此，不会出现大量房源流向租赁市场，租金下调的情况更是很难出现。

  全国政协委员、中国银行外部监事、东方资产管理公司原总裁梅兴保上午表示，昨日的政策看看执行的效果，在执行的过程中，核心还会有其他一些税收的调控细则和其他的办法。

  他认为，政策的出台对*投机是一种很大的限制，短期来说，不会出现推高房价的现象。