买房须知

央行*出台房产新政，二套房首付降至4成；财政部也紧接着出台二手房新政：个人购买超过2年普通住房对外销售免征营业税。对于这两个新政，各路专家怎么看呢？

　　牛刀：

　　【二套房贷首付4成救不了房产泡沫】过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能。中国房产泡沫之大举世惊叹，用什么方法都不会有用。这种方法，在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的住宅。

　　同策咨询研究部总监张宏伟：

　　【二套房贷必降首付的四大理由】张宏伟认为，政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调，为二套房降首付提供了基本的政策支持和依据；央行、住建部等部门调研降首付鼓励改善型需求，这意味着二套房贷首付比例必然下降；从市场的角度来看，如果降首付可以消化中大户型库存，合理调整市场库存结构；从购房者的角度来看，降首付可以降低改善型需求入市门槛，可以提前入市，避免房价上涨而带来的购房成本增加。

　　【二套房贷降首付背后的房企机会】张宏伟认为：第1、以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以头次改善、改善型需求为主的产品。第2、促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。第三、产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。

　　叶檀：*房地产救市新政：1，超出预期。2，楼市稳定，某些地方已上涨。3，房地产证券价格补涨。

　　民生证券：鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：1，刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型，高价房的销售。2，促进改善型业主卖掉城里的中小户型。3 *根本的是政府把鼓励政策从头次置业调整为改善型人群。4，新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升了！ 中国工商银行总行一位人士看来，“从整体环境来说，2015年央行降息降准让银行并不存在信贷额度和流动性紧缩问题；从银行自身来说，2015年房地产抵押目标任务提高了好几个点，下调二套房首付是银行完成任务的业务补充。”

　　杨红旭：2套房首付比例降至4成超预期

　　上海某房地产研究院副院长杨红旭解读称，此项政策调整可以说是超预期，因此前市场普遍预测二套房首付比例降至五成，而受益较大的是购买二套房的群体。

　　杨红旭表示，上述政策的出台，是上周六日国土部和住建部出台土地规划政策后的有关房地产一揽子政策的延续。

　　谢亚轩：二套房首付降低利释放刚需

　　招商证券宏观发展研究核心主管谢亚轩表示，该政策出台有利于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场。

　　谢亚轩表示，*近经济数据显示，经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。该政策与2014年9月30日的房地产政策放松一脉相承。政府希望藉此稳定房地产*和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。

　　尹中立：降首付无法从根本上提振楼市

　　尹中立指出，目前房地产库存量大，此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%，本次二套房贷款较低首付比例降至四成，对楼市而言只是适度刺激，影响不会太大。他认为，目前中国房地产市场面临一个结构性的矛盾，年轻人有购房需求，但购买力却不够；由于房地产市场供过于求，导致*需求也进一步下降，降首付对楼市而言不会从根本上有提振作用。