买房须知

       在加拿大大温哥华地区列治文市从事房地产中介业务的姚瑶，正经历她从业15年来最黑暗的日子：往常可能在挂出后两周内就能够售出的楼盘，现在四个月都没有成交；而在过去半年里，她只卖出了四套独立房屋，这甚至不到业务巅峰期一个月销售量的零头。

  温哥华只是个缩影，今年上半年，加拿大多地高端独立物业销量急速下行。

  7月，苏富比国际地产公布的数据显示，总价超100万加元的独栋房屋销量在多伦多同比锐减46%，超400万加元的豪宅销量暴降51%，同等住宅在温哥华大跌47%。总价超过100万加元的公寓楼销量同比下跌13%。

  房地产市场由盛转衰的情况还发生在英国：早在今年1月份，伦敦房价就创下2009年8月之后的最大跌幅，并波及了英国多个城市；4月份，英国房价更是创下2010年9月以来的最大跌幅。

  根据《经济学人》杂志统计的数据，全球22个最具活力城市的房价，已经超过金融危机前的峰值—其中14个城市平均房价较峰值上涨了45%。

  在海外房地产市场一片繁荣之下，却潜伏着重重隐患：一是全球经济现状难以支撑房价继续上扬；二是来自于全球多国对外国人购房的限制举措。

  核心区房价涨幅更大

  从奥克兰到阿姆斯特丹，从悉尼到旧金山，黄金地带的房价已经一飞冲天。《经济学人》最新的房价指数追踪了全球最具活力的22个城市。这些城市共有1.63亿居民，经济产出相当于德国和日本的总和。过去五年里，这些城市的平均房价实际增长了34%，其中七个城市的涨幅超过50%。而在德国首都柏林，仅仅2017年一年，房价增长率就已经达到20.5%，位居2017年全球150个大城市之首。

  要知道，德国房地产市场在1995年至2010年之间几乎没有变化。但就在2011年，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地区买下柏林房产之后，柏林核心区房地产市场均价，从1500欧元上涨至现在的5000欧元。

  不少经济学家认为，此轮上涨一定程度上源于2008年全球金融危机后的反弹。令人觉得讽刺的是，引发危机的导火索便是基于房地产市场的次级贷款出现违约危机。

  但在危机之后，全球房价自谷底实际平均上涨了56%。14个城市的房价超过了危机前的最高值—平均较最高值上涨了45%。

  城市核心区的房价涨幅，往往能够大大跑赢周边地区楼价。以英国大伦敦地区（Greater London）为例，该地区最近50年房价涨幅达106倍，远超英国及英格兰地区房价平均涨幅（61倍、70倍），也跑赢英国名义GDP增长率（49倍）。

  从大伦敦内部看，内伦敦核心区域房价涨幅更大：1995年1月至2018年3月，内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套，上涨6.4倍；外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套，上涨4.8倍。

  难怪在《纸牌屋》里，男主角安德伍德感叹：“权力就像房地产，最重要的就是位置、位置和位置。”

  多国政府出手调控楼市

  8月15日，新西兰通过了一项法律，禁止外国人购买大部分区域的住宅，只允许购买期房和公寓。

  在此之前，新西兰总理阿德恩（Jacinda Ardern）曾公开指责外国炒房团炒高了房价。

  自2008年至今十年时间内，新西兰住宅的平均价格接近翻番，2017年涨幅甚至达到6%。楼价的疯狂上涨让这个山清水秀的旅游国家感到无法接受。

  受到炒房团困扰的还有同样山清水秀的加拿大。今年2月，加拿大宣布对温哥华针对外国人房产转让税由15%提高到20%，其征收范围也扩展到温哥华以外地区。这是自2016年8月2日开始向外国人收取15%房地产转让税之后的政策再加码。

  在房地产转让税出台前的2015年，温哥华的房产市场上，中国人的购房资金超过600亿元，占当地销售额的1/3。澳大利亚墨尔本出台外国人12.5%的购房税，全球多个发达国家都已经出台针对购房团的“驱赶”政策。

  但炒房团们随即又瞄准了新兴市场国家。2018年初，国际买家开始大举进入越南市场。仅在今年一季度，越南房产市场的需求量上涨了300%。

  随着需求量上升，房价迅速上扬。据越南当地媒体报道，芽庄某楼盘单价，从年初700万越南盾（约合人民币1959元）每平方米，上升到当前的1000万越南盾（约合人民币2775元）每平方米，涨幅超过40%。

  值得注意的是，这部分新兴经济体抗风险能力相对较差，一旦房地产市场爆雷，将可能迎来长时间的低迷时期。

  繁荣将迎转折点

  过去数年，多个经济体的高速发展都是基于大量的美元贷款和投资。但在目前美联储加息之风越吹越猛时，阿根廷和土耳其等多个外汇储备薄弱而债务高企的发展中国家，都已经陷入货币与经济脆弱的泥淖。

  市场开始担心，随着美联储开始加息周期，一些具有高外债而低外汇储备的经济体将会因为美元流出和融资成本增加而受到冲击，其中就包括炒房客喜欢的澳大利亚。

  进入2018年，澳元的疲弱已经引发投资者对流动性的担忧，进而对澳洲未来经济的发展产生怀疑。而在最近一个月，澳元跌超3%，其汇率变动与印尼盾相当，已成为表现最差的发达市场货币。

  全球外汇资本有限公司（Amplifying Global FX Capital Pty Ltd）创始人吉布斯（Greg Gibbs）称，澳洲的银行业很大程度上是依靠海外资金，而澳元的疲弱则会进一步激发流动性收紧所带来的问题。

  美银美林的经济学家也曾指出，近年澳大利亚经济连年增长依靠的完全是惯性，主要得益于经济全球化后出口和楼市经济的增长。《经济学人》更是将澳大利亚列为世界上房价被高估最严重的经济体。

  澳大利亚知名经济学家克里斯· 理查森（Chris Richardson）则警告称，房地产泡沫令澳大利亚经济极度脆弱。

  《经济学人》将过去20年的房租与房价的平均比率作为“公允值”来参考。在过去三年中，澳大利亚的全国房价与收入之比相较公允值高出20%，房价与租金之比相较公允值高出30%。截至2018年上半年，两个比率都已经超出公允值40%。房地产泡沫的可能性已经处于不容忽视的状态。而更让市场担心的是，一旦澳大利亚楼市爆发危机，多米诺骨牌效应可能将传导至其他已被外国投资者过度炒作的地区。