买房须知

　　为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则，根据《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）和有关技术标准，现作出如下规定：

　　一、有关概念

　　（一）住宅规划容积率

　　住宅规划容积率――又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。

　　（二）住宅建筑容积率

　　住宅建筑容积率――又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。

　　（三）商办建筑容积率

　　商办建筑容积率――又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。

　　（四）核定建筑面积

　　核定建筑面积――是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。

　　（五）可建建筑面积

　　可建建筑面积――是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。

　　二、控制性详细规划中的容积率计算规则

　　（一）核心城内的控制性详细规划，应依据单元规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。

　　单元规划未制定前需编制的控制性详细规划，应按市规划局《关于核心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》（沪规法[2004]162号）规定的程序，核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。

　　（二）核心城以外地区的控制性详细规划，应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、一等别产业园区总体规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。

　　上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划，可参照《技术规定》表二核定净容积率。

　　（三）编制控制性详细规划，应根据用地性质细分建筑基地，分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定（见示意图）：

　　1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内，建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。

　　2、以下用地不得计入住宅建筑基地或商办建筑基地：

　　（1）按配置指标必须设置的小区级以上集中公共绿地；

　　（2）独立的公共服务设施用地，如中学、小学、幼托、养老院、菜场等用地；

　　（3）独立的市政公用设施或特殊用地，如邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等；

　　（4）独立的规划控制线范围内用地，如高压走廊用地、

　　特殊管线安全距离内用地等；

　　（5）城市道路用地。

　　3、上述集中公共绿地、公共服务设施用地、市政公用设施用地等具体位置，在控制性详细规划中难以确定的，应按规划设计控制指标要求，明确在该街坊内的相关用地规模，并划定其与住宅建筑基地或商办建筑基地的示意界限。该用地规模指标作为强制性指标，在修建性详细规划或项目审批时均应予以落实。

　　三、建设项目中的容积率和建筑面积计算规则

　　（一）净容积率的计算

　　1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。

　　2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地；再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。

　　3、审核建设工程规划设计方案时，*综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。

　　（二）核定建筑面积的计算

　　核定建筑面积计算公式为：

　　核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。

　　（三）可建建筑面积的计算

　　1、可建建筑面积计算公式为：

　　可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。

　　2、奖励建筑面积按以下规则计算：

　　（1）实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%

　　乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。

　　（2）实施道路奖励面积：核心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。

　　（3）同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。

　　3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：

　　（1）高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计核定建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。

　　（2）地下室的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过１米的不计。

　　半地下室在室外地面以上部分的高度超过１米的，按下式折算建筑面积： Ａ’＝ＫＡ

　　式中：Ａ’―折算的建筑面积，Ｋ―半地下室地面以上的高度与其层高之比，Ａ―半地下室建筑面积。

　　（3）屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积１/８的部分可不计入核定建筑面积。

　　（4）高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。

　　（5）市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。

　　4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。