买房须知

“我想有一所房子，面朝大海，春暖花开，10M宽带，能叫外卖，快递直达，不用早起，上班*快”这是多少人共同的购房梦想！！

但是，购房梦也可能成噩梦！

对于大多数购房者而言，之前买房的是关心房价是涨是跌，尤其是怕自己错过完整购房时期，前脚不买，后脚房子涨价，那就悲剧了！

现在看来，即使买了房子也挺危险的，遇到“半拉子”工程，不仅房贷要继续还，房子到较后可能还在“烂尾”！

有感而发：烂尾楼，到底谁买单？如何避免买到烂尾楼？

什么是烂尾楼呢？

烂尾楼，通常指的是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续*建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

提醒：烂尾房的品种是不受的，无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅，均存在同样的可能性。

烂尾楼至大的受害者是谁？

一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。

由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是至大的债权人，也是直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏*者信心等危害。

如果购房者一不小心买到了烂尾楼该怎么办呢？

对于购房者来说，不小心买了烂尾楼，赔了一大笔钱，银行的贷款却不能停，这听起来很气愤，但是却属于正常现象。因为买房子和办贷款，实际上是两个律关系。购房者和开发商之间是房屋买卖关系。银行按揭，是银行借钱给购房者，让购房者拿着这笔钱去买房，银行和购房者之间是借贷关系。银行足额借钱给购房者，没有过错，购房者不能以现在拿不到房子而不还银行的钱。

烂尾房业主“自救”方

按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照定程序进行了注销；2.如已合注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与业主一起，获得至大限度的律支持。

首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到*少。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商较后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被院拍卖，而根据破产偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。

另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能就得不到赔偿。

我们再来学学如何让烂尾房远离你？

要避免烂尾楼，购房过程中有“两不考虑”：

一是开盘证件不齐全的楼盘不考虑。在买房前，一定要看好开发商的五证是否齐全，由于目前房地产实行的是预售制，根据规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全不能签订正式的购房合同的情况下，仅以“内部认购”的方式就交钱。

二是不要盲信开发商许诺的高*、高利润，警惕高风险。

此外，避免买烂尾楼，还要参考三要素：开发商综合实力、前期销售是否理想以及现房或准现房。