买房须知

  当借款人无力赎回抵押品，典当行可以卖掉那些“绝当”物，以挽回贷款人的损失。但是，如果抵押品变得不值钱了，这亏损谁来承担呢？典当行还是贷款人？

  目前，房地产信托行业就处在不得不正视这一难题的微妙时刻。

  长期以来，信托业信守的是一条“刚性兑付”的惯例——根据约定保证贷款人的本利。然而，2013年一开年的3起“绝当”事件，不仅令3家信托公司陷入尴尬处境，其中包括中国信托业的老大——中信信托有限责任公司(下称“中信信托”)，而且也令刚性兑付露出危机的苗头。

  虽然有关信托公司对记者称正在设法解决问题，但也有信托业内人士认为，刚性兑付本来就不受监管部门鼓励，在房地产信托集中承压的这两年，业内对打破这一惯例的趋势已有认识，悬念在于谁来捅破这层窗户纸。

  烂尾楼的受害者

  3起“绝当”，均源自房地产开发商资金链紧张。目前3个项目均处于停工状态，有传言称其中两个项目的开发商已卷款跑路。

  2013年1月8日，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对中信信托一款信托计划的抵押资产进行头次拍卖，惨遭流拍。

  同一日，中泰信托有限责任公司(下称“中泰信托”)与高远控股有限公司(下称“高远控股”)在上海对簿公堂。中泰信托去年分两期贷给高远控股3100万元，目前则要求濒临倒闭的后者返还本金以及总计180多万元的利息、罚息。

  与此同时，在温州，“烂尾楼”泰宇花苑的已购房业主正在同项目贷款人——当地建设银行交涉，而泰宇花苑的3栋楼盘已抵押给安信信托。

  目前上述3个房地产项目所涉及的信托产品都临近到期。比较而言，中泰信托所持抵押物为660万股东方证券股权，变现相对容易，而中信信托和安信信托持有的抵押品则是房地产，在房地产行业面临较大不确定性的背景下，相关信托产品不能兑付或不能足额兑付的风险很大。

  中信信托的相关产品是中信—舒斯贝尔特定资产*权*集合信托计划，该计划于2010年8月23日设立，期限2.5年，总规模7.1亿元，资金用于购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司的“黄岛凤凰湾综合项目”和青岛乾正置业有限公司的“即墨温泉住宅项目”的特定地块开发*权。

  安信信托的产品温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划募得资金4亿元，主要用于“泰宇花苑”项目的后续开发建设和项目公司的债务结构调整。该产品于2011年4月26日设立，为期2年。

  信托与房地产的风险捆绑

  “房地产信托一般都会按照4折左右的水平进行抵押。只要当初评估价没有问题，项目基本上就是安全的。剩下的风险主要集中在融资方的道德风险和流动性风险。”一名信托业内人士对本报分析称。

  他表示，信托公司一般会以合同约定规避融资方的道德风险，但流动性风险却是任何一家信托公司都无法控制的，主要受宏观经济和房地产市场的影响。

  安信信托内部人士对本报承认，项目变现确实出现了一些困难：“不过4月底到期兑付完全可以做到。我们现在正在和几家进行谈判，*终肯定会顺利解决。只是这个时候不能透露和谁在谈，这会影响到*终的价格。”

  中信信托相关产品的情况不太乐观。一名熟悉拍卖程序的业内人士告诉本报，由于头次拍卖流拍，再度拍卖时价格会更低。如果拍卖的销售价低于信托计划的融资规模，中信信托可能需要垫付。

  个别“绝当”事件给个别信托公司造成的压力还在可承受范围之内。根据中信信托2011年年报和安信信托2012年三季报，中信信托、安信信托的净资产分别为71.4亿元和6.5亿元。

  但是上述3个信托计划的遭遇只是今年房地产集中承受兑付压力的缩影。中金公司曾发布报告指出，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，本息合计总还款额约3100亿元。与2012年相比，上述两项指标均增加近25%。

  用益信托网披露的一份数据则显示，在房地产信托成立*密集的2011年和2012年，共有1666个集合类房地产信托计划成立，总规模超过468亿元。成立规模占同期集合信托总规模的41%。

  据此估算，未来一两年内，到期房地产信托的总规模在3000亿元上下。信托行业在房地产信托领域的风险敞口相当大，已经与房地产业捆绑在了“同一辆战车”上。

  刚性兑付的爱与恨

  面对汹涌而来的房地产信托兑付洪峰，业内外都在观望，谁会是第1个“溺水”者。但几乎没有人会猜到，2013年较先“呛水”的，竟然是信托业内毫无争议的“大哥大”中信信托和它的“跟班小弟”安信信托。

  2006年11月，中信信托启动借壳安信信托上市方案，但该重组方案于2012年1月16日被中国证监会否决，2013年1月8日，安信信托(600816.SH)发布公告称，截至1月7日，该方案已到期失效。业内普遍认为中信信托将放弃借壳，转而以IPO方式上市。

  接近安信信托的知情人士表示：“安信信托的风控标准基本上是参照中信信托的标准来做的。有段时间，就是中信信托的人在给安信信托做风控。安信实际上在用中信的标准运营。”

  上海某大型信托公司一名人士则对本报称中信信托所做项目，往往是业内领先水平，这次的项目出现问题，主要是受房地产项目的流动性所制约，是中信信托主观上无法控制的。

  “现在全行业都在看，谁会第1个打破刚性兑付的怪圈。但谁都不愿意是自己。”上述人士说，“这次中信信托和安信信托*终能否到期顺利兑付暂时无法确定。但如果中信信托成为第1个破例者，对整个信托行业将形成巨大冲击。刚性兑付将由此不攻自破。”

  也有信托业内人士认为，只要不出现系统性风险，信托公司解决单个问题项目的办法有的是。就以中信信托相关产品为例，即使拍卖价格不足以覆盖兑付金额，中信信托可以采用*去向并不十分明确的“资金池”项目来接盘。

  所谓信托公司的“资金池”项目，主要是通过错配期限来募集资金，以“短借长投”来运作项目。但这种运作模式饱受争议，有人认为其实质是延后危机爆发，而累积起来的风险一旦爆发则会造成更大冲击，甚至有人将其比作“庞氏骗局”。有媒体报道称，2012年10月，监管部门已开始对资金池项目进行窗口指导，暂停新项目报备，仅允许存量项目继续运行。

  上述人士认为，较先打破刚性兑付的有可能就是房地产信托产品：“击鼓传花的游戏总有结束的*，较后的接棒者将会倒下。”