买房须知

　　2016年两会正在举行中，房价依然是一个热门的话题，特别是近期一线城市房价变化非常大的情况下房价问题更受到关注。

　　十二届全国人大常委会第十八次会议27日表决通过了关于召开第十二届全国人民代表大会第四次会议的决定。根据这一决定，十二届全国人大四次会议于2016年3月5日在京召开。

　　*总理：中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

　　1、住房既是经济问题，更是民生问题。

　　解释：过去数年中房地产行业是经济发展的主要引擎之一，但是随着房价走高，民生属性凸显，本届政府会牺牲掉一部分增长速度来缓解民生矛盾，房地产行业也不能例外，底线就是不能影响就业大局。总理在另外一段话里说：“面临下行压力，有多重风险，关键在于在稳增长和调结构之间找到平衡点……我们的政策储备、工具箱里的工具还比较多。”定向调控是本届政府的主要思路。

　　2、强化地方政府合理调控房地产市场的责任。

　　解释：目前国内限购的城市仅剩5个，一线城市会不会放开限购是2015年的较大猜测。从这句话可以看出，核心给地方政府放松政策的权限，但是同时也要承担因此而产生的后果。“因地制宜，分城施策”还会是2015年房地产的主要调控思路，地方政府有限的放松、甚至刺激政策会被允许，但是可能引起大起大落的政策会特别慎重。

　　3、中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求。

　　解释：承认刚性需求，就意味着不会在需求端进行过份限制，比如限购政策。“投机性需求”在本届两会上没有被提到，说明政府认识到房地产市场上的投机性需求已经被抑制了，但为避免反弹的可能性，以及本届政府对“定向调控”方式的偏好，未来在信贷、首付比例方面降低自住和改善需求门槛的可能性非常大。

　　4、我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。

　　但有人觉得“出大事了”，不提调控，说明房地产热度一路下滑，中国经济的一个重要支撑力就要失去;也有人觉得“看不清了”，这局势下，2015年房价到底是涨还是跌呢?

　　关于“调控淡出”，四句话大致能说清楚——

　　首先，市场形势变了，调控自然可淡出。

　　别忘了，几年前猛然启动这一轮房地产调控是为了什么。那时，房地产市场整体上涨，部分城市房价像坐上了火箭。所以，调控初始，目标很明确，就是“遏制部分城市房价的过快上涨”。而今，这种“过快上涨”已基本终结，全国房价总体上趋于稳定，供求关系趋于平衡。部分调控手段的退出，两会上、舆论场上、各级政府官方文件里“调控”字眼的淡出，自然而然，水到渠成。

　　其次，调控手段变了，“淡出”本质是改革。

　　不可否认，这一轮调控在起步阶段，为了尽快遏制“过快上涨”，集中采取了行政化色彩比较浓的一系列动作，包括“限购”、“限贷”等。时任建设部部长就曾坦承，眼下这种做法，实属无奈之举，今后会逐步转为市场化手段。他的展望没有说错。近两年多来，随着“过快上涨”压力逐渐褪去，房地产调控整体格局中，行政化手段渐少，市场化手段渐多，靠市场机制调节的因素渐多，需政府操心部署的渐少。

　　所以，“淡出”的本质是改革，是市场化房地产调节机制逐步构建完成的必然体现。政府直接操心、部署的事，慢慢聚焦在提供基本住房保障上。围绕这些的话语，在全国两会、地方两会上，未减反多。

　　第三，调控步入深层次，涨跌分化成必然。

　　几年的调控下来，房价涨跌分化的局面初步形成。全国房价已不再像若干年前那样，动不动就呼啦一下整体*，又呼啦一下集体*。如果要问“2015年房价涨还是跌”，你必须说清，你关心的是哪座城市，甚至是一座城市里的哪个地段、哪家开发商、边上有没有好学校，等等。二三四线城市人口净流入不大，放开限购，可能房价还会降。北上广深的人口净流入压力仍大，若眼下放开限购，难免*。同一城市里，之前忽悠得过高的区块可能还得降，而某些抢手的*难免再涨。

　　当房价越来越受这些具体因素影响而涨跌不一，恰恰说明房地产调控在深层次积累了成效——让房价更多地受多种市场因素影响，政府的身影无需靠前。

　　较后，经济支撑多样化，房地产业难“淡出”。

　　房地产业及其带动的钢铁、水泥、建材等行业，是我国国民经济的重要支柱。每当房地产市场不那么火爆的时候，大家就很担心，中国经济缺少支撑力了。眼下的局面，关键有四：其一，房地产业不够热，确实与中国经济的下行互为因果;其二，中国经济对房地产业的依赖，正在逐步降低;其三，房地产业内苦乐不均，从全局看还不至于出现大幅下滑;其四，2015年部署的结构转型、财税改革等若干深化改革动作，恰恰是要尽力减缓下行影响，给地方政府增加新的多样稳定税源。

　　所以，“调控淡出”，不等于“房地产业淡出”，这个行业仍将长期发挥支撑作用。但靠房地产业火爆来一劳永逸地推动中国经济快跑，已成落伍的期待。