买房须知

买房子这种几百万的大事，不能省个十几万实在说不过去！如果能够省去一部分的费用，相信很多人都会选择即买即住，且能看到具体实物与服务的二手房。那么，到底该如何合理而有效的省钱呢？

通过贷款省钱的五大要点

1、如果前房主需要提前还款来把房子的抵押权腾出来，这时候会产生银行的罚息和短期利息，而这笔费用往往会转移到购房者身上。一旦出现这种情况，购房者可以选择跟业主同一银行贷款，这样能够减免一笔费用，然后再购买一些贷款行的理财产品，大部分情况下还可以多减免一笔费用。

2、不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限。

3、充分利用你的中介，他能帮你办到较低折扣贷款。

4、还款利率在贷款时有两种选择，一种是固定利率，即以贷款当时利率计算，直到还款结束，利率不变；另外一种是根据国家政策同步调息，国家降息你的利率跟着降，国家涨你跟着涨，但是，国家都连续5次降息了，在当前大环境下，调息方式还是选择同步调息比较划算。

5、虽然从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。首先，考虑到我国现在的通货膨胀率，贷款就是赚的。因为现在的钱，要远远值钱于未来的钱。因此，永远不要提前还款！只要留意过近来的国家政策，就应该知道在个税改革中已经明确了一点：在将来房贷利息是可以抵扣个税的！所以，还的利息越多，你的个税就越少！

现在的个税计算方式是：（税前工资－五险一金费用）×征税点

改革后的方式是：（税前工资－五险一金费用－房贷利息）×征税点

这样看来，等额本息换贷款利息多的缺点在个税中被弥补了，而且还款压力明显小于等额本金。如果前期你就可以还更多的钱的话，为什么不少贷几年呢？还的利息会更少。

满五与少有

房子是业主以家庭为单位的单独普通住宅，如果满足产权满五年的条件，就能免除买卖中的税、个税。以上海市区一套300万网签价（是以网签价为计税依据）的原值为200万的80平米的普通住宅为例，假设不满两年，需要缴纳税及附加税20．67万元、契税2．89万元、个税23．67万元，共计47．23万元。

产权满5年且是单独住宅，则只需要缴纳契税2万元，比不满两年的房子少交45．23万元的税费。当然这些费用不一定全让购房者承担，但是多少会影响到交易的价格。

合理利用交易差

如果一套房源真的让你满意到可以跨越满五的界限，那么可以通过这些方法省钱：个人所得税的税率，是可以按两次交易差的20％来交的。这个交易差越小，交税就越少。所以，咱们可以通过如下方法来省钱：

1．利用好网签价因为办理过户时，征税完全取决于网签价格，而非实际销售价格。所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现，即实际销售价和合同价不一致。通过缩小交易差来减少税费。具体施行的时候，把你的预期说给中介，他会非常明确的告诉你怎么操作的。还有，网签的房价比较低的话，契税也会少一些。

2．交易差是可以扣掉卖方在房子上额外花的钱！（交易差＝现销售价－购入价格－其他额外开支）而额外开支主要有：业主在买房时还给银行的利息，比如我100万买的房子，但是还完房贷可能是还给银行120万，那么这20万算入额外开支合情合理。所以这时候，只需要去银行开个证明，就能拿来抵扣交易差。

虽然很麻烦，但是买房的时候，能省一点是一点，毕竟积少成多。省去的钱将来用来添置家具或者还房贷都是不错的。