买房须知

今年的楼市可谓处于“水深火热”之中，各种房企跑路传闻、开发商各种促销、地方政府及核心相继出台的房地产市场救市措施不断……虽然近期央行降息等利好政策使得楼市销售开始出现回暖，但也未能改变房价已经连续下跌7个月的现实。有人分析道，人口结构对楼市的影响不可忽视。

很多人认为，对于房地产市场而言，人口结构是一个中长期因素，对短期影响有限。但根据 《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中的详细分析，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号。

人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，劳动年龄人口(15岁～64岁)才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更*的指标，即购房适龄人口(25~49岁)。

根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口，按照海通证券(行情,问诊)领头经济学家李迅雷等人的测算，2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究核心主任许子枋的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升*快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的*性住房需求，人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

虽然是个中长期影响因素，但一旦缓慢的量变向质变完成转化后，效应将是惊人的。从国际上看，劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

远的有，日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有，美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。

然而，国际上也有例外，德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫，部分是因为制度安排(包括税收)和传统抑制了对住房的*性需求。也正是因为没有泡沫的原因，德国的老龄化并未造成德国房地产市场的萧条。

在中国，2012年劳动年龄人口总量出现转折，2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时，对待楼市的看法，恐怕还需再斟酌。

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