作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
尽管房管局一再强调项目未取得商品房预售许可证,不得进行销售,也不得收取任何预定性质的费用,但仍有一些项目浑水摸鱼,变相收取。也有一些购房者因贪图便宜,或者不能辨别真假而承担买房风险,出现问题之后,更是求救无门。
针对这种现象,现在为大家科普一番“购房五证”的知识,让大家买房不吃明亏。同时,也提醒大家,多看几个楼盘比较一下,买房才能更安心!
一、五证到底是哪五证?代表了什么?
第1证《国有土地使用证》
开发土地使用权是由政府对外挂牌出让,开发商摘牌取得的。且是一次性支付的。这个价就能把一些资金没保证的开发商给踢出局,所以《国有土地使用证》您是不得不查的!其主要内容包括:土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至(四周的界限)、填发机关签章、年、月、日。*近闹的沸沸扬扬的产权到期问题,就跟这个证的获得时间相关。
重要提醒:
40年,50年,70年的产权说的就是这个证。缺少《国有土地使用证》,不动产的“物权”不完整。签订不了正式合同,房屋就是小产权,业主不拥有法律意义上的房屋所有权。不受国家保护。
如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到后面的其他四个证的,这个证的重要性你可想而知!
第2证《建设用地规划许可证》
开发商在竞得土地使用权后签订土地出让合同,开发商凭土地出让合同向市规划局申请办理《建设用地规划许可证》,该证是确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证。确保土地利用符合城市规划,简单来说就是容积率、绿化、楼间距和日照等符合国家规范。
重要提醒:
此证就就保护你的居住品质的,例如同样大小的地块住多少人,景观绿化有多大,日照时间是否充足。小产权房是没有此证的,房子越多卖的钱也多,所以居住品质你可以想象。
第三证《建设规划工程许可证》
开发商凭上述两证及建设工程方案图纸,向市规划局提出办理该证申请,经市规划委员会研究通过后,由市规划局颁发此证。此证涉及房屋建设的结构、美观、材料等符合国家规范要求。
重要提醒:
没有此证的建设单位,相关监督部门是不对其进行监管的,其工程建筑是违章建筑。
第四证《建筑工程施工许可证》
在取得上述三证后,开发商通过招投标确定有资质与资金实力的建筑公司。建筑公司再向市住建委提出办理施工许可证,该证是建设单位进行工程施工的法律凭证。在取得该证后,市住建委将其建设项目纳入监管范围,对建设工程质量与安全进行全程监管。
重要提醒:
小产权房是没有纳入住建委监管的,你的房屋质量没有保障。郑州南区某一楼盘,之前也是因为没能拿到此证,施工进度只得延后。
第五证《商品房销售(预售)许可》
该证办理条件是开发商凭上述四证及房屋建设到规定层数后,经市房管局核实后办理的,该证是房屋面积、位置、价格等签订购房合同的凭证。也是办理房屋产权证的依据。
核心提醒:
其实该证就是项目在建到了一定程度以后,政府部门一看开发商投进去的钱差不多了,预售一开,让开放商再收拢一部分资金,房子封顶也就保证了,这时才敢颁发预售证。所以不是现房,卖房子没有预售证,价格多低,咱都得留个心眼,守住底线。切记切记!
看完这些,你明白这五证的重要性了吗?我们再次告诫购房者,买房一定要选择五证齐全的房子。购房要看五证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证),不要轻信企业口头宣传及承诺。
此外购房者应尽可能在售楼核心抄录开发商的五证编号,登陆当地的查询网站并输入编号即可验明“正身”,进而判断该楼盘有无销售资格。一旦发现有证件编号与该楼盘存在不符,那么,就要提高警惕了。
二、五证的重要程度
“五证”中*重要的是“国有土地使用证”和“商品房销售(预售)许可证”,两者表明所购房屋属合法交易范畴。“商品房销售(预售)许可证”的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
三、怎么看“五证”?
看你手中购买的房子是否合法,*关键是看“商品房销售(预售)许可证”,一般来说,有这个证,表示其他手续均已齐备。但是售楼部所摆放的通常是复印件,需要仔细查看证件的原件。如何查看呢?主要概括为以下几个方面:
1、看内容:“商品房销售(预售)许可证”内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
2、看售房单位:主要摸清现在接触的售楼单位是否合法的销售主体。一般售楼机构有两类:一类是开发商自身的一个下属部门;一类是开发商委托的销售代表。如是后者,应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
3、看项目名称:因为一个项目在开发过程中会有很多名字,起施工号、正式地名,有时出于销售原因还起个别号,购房者要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
4、看用途:这决定了物业类型。从开发商角度看,决定了项目土地出让金按哪类物业交,土地使用年限如何定。从消费者角度看,直接影响了将来物业收费标准的允许范围,如果是普通住宅就不能按公寓收费。
5、看销售范围:这是*核心的问题。一个项目的销售(预售)许可证既可以按楼座发,也可以根据物业的具体情况按楼层发,同一项目的不同楼座办证先后有别,购房者需要留意。
6、发证机关及其公章必须清楚,必须是有权机构。而且许可证本身的年限也是个需要留心的地方。
四、开发商宣传“*”和“*”是否可信?
在这里给大家解释一下,想要知道开发商宣传“*”和“*”是否可信,您可以直接问开放商两条:
1、“和XX中学签订的有相关协议没有?”
2、“关于上学的承诺是否能签订到正式购房合同里?”
如果这两条都能圆满解决,就能保证孩子上学了,其他说得天花乱坠也不行,没有协议没有证,肯定是在骗!
买房子是大事,五证齐全才是保证,一个都不能少,并且一定要认真查看证件真假,万不可掉以轻心!