买房须知

　　在日本买一套房子需要多少钱呢？就以东京的新建商品房来说吧，根据近日的调查结果，买一套房子只需要6300万日元，换算成人民币大概是340万人民币 不到。不过，日本的房子普遍较小，平均只有72平方米，所以东京地区的新建房屋大概是87万日元（约46800元人民币不到）/平米。当然了，这个数据是 平均的，根据房子位置、周围环境、使用建材、公共设施等等，房子之间的价差也是非常大的。

　　大阪神户的房子就更便宜了，更别说北海道、新泻之类的地方了。那里人少地多，房子便宜。一些相当于中国二三线的城市，直接送土地（有的土地每平米只要540日元，也就是不到人民币30元），土地归购房者所有，自己盖房子，还有税收减免。

　　  这是新房的价格，那么二手房呢？更便宜。今年东京的一套二手房大概是2562万日元（人民币138万元），每平米的均价为55万日元（人民币不到3万元），跟新房的差距非常大。

　　  也许有人会说，东京的房价还是比北京上海的贵啊。可是如果考虑一下日本人的收入就知道不贵了。我一个朋友刚毕业在东京工作，第1年工资是每年大概 300万日元左右（人民币约16万元），不算其他奖金加班费补贴，这也是日本所有大学应届毕业生的平均工资。之后3年都涨了工资，现在大概是600万日元 不到，以后不出意外的话每年都会涨工资（日本有一个春斗的说法，就是相当于工会的组织跟代表各个公司的组织讨论职员工资升降等等），升职的话涨得就更多 了。按照这个收入估算，10年不到就可以买一套3居室的新房，买二手房要的时间更短。

　　  在日本买房子便宜还有一个理由，就是日本的贷款利 息很低，平均只有1％左右，这还是计算了通胀的影响了，另外日本人买房子需要交的首付也很低，有些房企卖房时宣称****，也就是说跟每月交房租一样，交满 了这房子就是你的。跟中国不同的是，在日本买房，房企都是先把房子造好了才会卖，购房者只要交了首付，签了合同就可以入住。

　　  有人说日本 人买房子要交的税多，其实说起来日本也就比中国多一个房屋的固定资产税，也就是买了房子之后，购房者每年要交1.4%的房屋固定资产税。但是，即使是这个 固定资产税也是根据情况的不同会有不同程度的减免。所以，在日本买房的时候，购房者大概要交房价8％左右的税费，包括中介费、印花税、房屋取得税等等。

　　  从历史角度看，现在日本的房价只有30年前的一半。日本的房价地价在1985年到1990年间*夸张，当时的日本不仅仅是房价地价，股价，就连高尔夫俱 乐部的会员卡、艺术品都被炒到了一个很离谱的价格。当时日本流传着一个“土地神话”，大家都疯狂买土地买房子股票，之后再以这些房子抵押贷款再买土地房子 股票。当时有统计，日本东京的土地，按当时的价格可以买下整个美国的土地。东京才2100平方公里，可是美国有930多万平方公里。可以想象当时日本的泡 沫有多大。

　　  后来土地房子越来越贵，很多想买房子的人都买不起了，物价也越来越高。日本政府采取了一系列的措施来控制地价房价，比如限制 房地产贷款、开发、加息，加税，开征固定资产税。这么一来，泡沫被戳破了，地价房价一降再降，从天堂到地狱。当时，很多个人、银行、企业破产，日本经济从 此一蹶不振。

　　  日本的房地产市场一直到2013年前后才有所好转。为什么在此之前一直好不起来呢？因为泡沫破了之后，大家都没钱，个人没 钱消费，公司没钱*，银行没钱或者不想贷款，因为怕借出了收不回，政府也没钱加大*带动经济，所以这就是个恶性循环。后来又来了个1997年的金融危 机，雪上加霜，破产的更多。情况刚好一点，2008年又来了个金融危机，还没够又来个大地震。

　　  当然，还有一个很重要的因素就是日本很严重的人口问题，少子高龄化。新生的小孩越来越少，老人越来越多，政府就要花更多钱来养老人。将来老人更多，政府加大*的余力就更小。

　　  还有一点，日本的丈母娘嫁女儿，并不强求女婿一定要买房子。如果学习中国的丈母娘，日本房地产市场估计早就重新崛起了，当然这是玩笑话。现在的日本人确 实很少买房子，有可能是几十年前房产泡沫破裂的后遗症吧。我的导师，日本一个国立大学的教授，现在工资每年至少1500多万日元，还没算上学校的补贴和研 究经费。他结婚两次，两次都没有被要求买房，到现在还住在学校提供的房子，70多平方米，一个月的房租3万日元（学校房租又补贴），比我一个人在外面租房 子（25平方米）的租金还便宜。

　　虽然，日本 的房地产市场开始回暖，房价上升，并有可能持续到2020年，但是如果想去日本*房地产，而且是以转手出卖赚取差价为目的的话，还是有很大风险的。因为 大家都指望着低买高抛，到2020年以后卖掉房子。可是，如果到时候大家都想卖，没人接手怎么办？所以，如果是以转卖为目的去*日本房地产还是要谨慎。