买房须知

日本房地产泡沫破裂分直接与间接原因。

从疯狂到崩溃，日本地产大泡沫表现：

1）1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌；

2）泡沫破裂前，城市间分化加剧，大城市涨幅明显大于小城市；

3）泡沫破裂后，日本房价普跌，但初期大城市跌幅更大，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市跌幅仅19%；

4）相对于股价，泡沫破裂后，房价下跌速度要慢得多，日本总体住宅用地价格1992-2000年间累计跌幅仅21%。

1．泡沫破裂的直接触发因素

房地产泡沫之所以破裂，房价下跌，其直接原因是供需发生了逆转。日本政府从紧的政策所引发的股市，房市的下跌使得先前靠不动产抵押取得贷款的企业的资产大幅缩水，进而牵连到公司股票的大幅下跌，使得企业在资本市场的融资日益困难。而此时在货币市场，银行因为企业抵押给它的不动产价值的迅速缩水而变得更为谨慎，处于银行资产安全的考虑，各银行纷纷逼迫借款企业提前偿还借款。据统计，企业的直接融资量在1990年以后，以50%的速度缩减；不动产贷款总量限制政策又使得银行的放贷同比缩减85%，由9.5 万亿日元降至1.4 万亿日元；1991 年，破产企业增加，破产企业负债总额增长5.7 倍，由1.2 万亿日元升至8万亿日元；外部融资（新增不动产贷款+直接融资）与倒闭企业负债总额的差额由1989 年的35.2 万亿日元，下降到1991 年的0.8 万亿日元，到1992 年变成了-1.6 万亿日元。

企业此时不可能再从银行借到资金来偿还旧债，因而只能变卖手中的土地和持有的股票。另外对于某些企业拖欠偿还借款的问题，日本的银行则自行变卖借款企业的抵押不动产，来保证银行资产的安全，这无疑又加大了短期内土地的供给，使得以前所囤积的土地得到大量的释放。

另一方面，日本政府采取的从严的货币政策，使得企业的借款成本上升，打击了企业借款炒房的积极性。同时由于企业抵押资产价值的日益缩水，也使日本的银行担心企业的偿债能力而不愿放贷给企业，这不但打击了企业借款炒房的热情，同时也造成了企业的正常经营借款通道因为银行的惜贷而被封死，其后果导致了大批企业由于日常的运营资金不足而倒闭。资本市场方面，由于企业资产的缩水，其股票价格*，使得*者对企业的信心下降，*者纷纷抛售企业股票，企业试图增发新股进行融资的通道也被打断。货币和资本市场的双重打击，使得企业没有资金去投向房地产，市场对土地的需求大幅萎缩。而土地的供给却在短期内猛增，供求瞬间发生逆转，直接导致了房地产泡沫的破裂。

总之，两方面的原因使得有效需求和有效供给发生了逆转直接导致了房地产泡沫迅速破裂。

2.泡沫破裂背后的深层次因素

日本房地产泡沫的破裂及后来长期处于低迷状态，有其更深层次的原因，主要是需求方面的增长空间有限，需求无法消化大量供给，使房地产市场长期低迷。从城市化方面来考虑，日本的城市人口早在50年代就已经达到总人口的60%左右，根据美国地理学家诺瑟姆1975年提出的理论，城市人口占比在70%以后属于后城市化阶段，城市人口开始呈下降趋势，而在60%到70%这一区间，增速是非常缓慢的，到2008年日本的城市人口才达到极限状态，23年来仅增长了约6%，年均增长约0.25%，加之日本人口基数不大，使得年均新增城市人口并不多，这直接导致日本房地产的发展缺乏强有力的需求支撑，所以日本房地产泡沫破裂房价下跌以及其后很长的时期内，由于需求增长有限而长期低迷。