买房须知

上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止较大的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。

泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，较后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

日本楼市崩盘后房价跌80% 找央行也找开发商

1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。

日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到*，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。

回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，差价大概为80%。

日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续*。

由于日本政府担心，日元大幅*后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上层动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场，使得房价和股票价格急剧上升。从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。形势一片大好。

在1990年，日本全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。

在1990年，由于日元*，日本企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。

到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制（类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。房地产价格也不断下挫，20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的较高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。

在1990年，日本人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太少有了。

在1991年，美元*，投机资本高位套现，日本楼市泡沫破灭，只卖不买，可惜卖不出去。

在2005年，日本人从未想到过房价会跌回到1985年，那是20年前的1985年。

在2005年，大部分炒房的日本人发现自己的房子不仅没赚到一分钱，还欠了一屁股债。

日本的泡沫经济导致了大量的银行破产，比如日本长期信用银行和北海道拓殖银行等大型银行。日本政府为了恢复经济，投入了大量财政资金处理坏账，直到现在还没有处理完，还有超过10兆日元的呆帐。

由于泡沫的破灭，日本政府税收下降，为了刺激经济和处理呆帐，日本政府只好不断借钱度日，到现在已经积累了超过GDP两倍的债务，超过900兆日元。由于巨额债务，日本政府又不能提高利息，因为提高利息一个百分点，利息支出的增加约等于财政收入的1/5。所以日本就陷入了一种不生不死的地步，让时间来解决问题，慢慢等死。

日本已经“遗失”了20年，按照现在的形势来看，还会继续“遗失”下去。