作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
二手房交易的问题,在这之前就说过,不是程序有问题,而是人有问题,为什么人有问题?
贪欲,利益,在作怪,总想多卖点钱的卖家,太多了;
这几天接到的二手房交易咨询,大多数都是交了定金,或者交了首付,卖家极不配合交易和过户,为什么呢?
要么不给去办理网签,不办理网签就意味着有可能这套房,会可能一房二卖的风险;
有的网签了,但是就在办理一张监管账户的银行卡的时候,就卡住了,死活不去办理,交易搁置;
还有一个*奇葩的是什么?
有一个网友,3月初定了一套二手房,交了2万定金,签合同的时候写了,3月底缴纳首付,5月底办理过户手续,10月份搬家交房;
合同都签了,怎么办呢?
关键是回家一思考,这也拉得时间太长了,对不对?
时间一长,什么变化都有可能发生,房价涨了怎么办,政策变化怎么办,在这期间征信出问题怎么办?
**关键的一点是什么呢?
月底不交纳首付,你就违约,按照协议要多赔偿人家卖家5倍的定金,作为补偿;
这个协议的公平性,就暂且不说了;
那就说说应该怎么签订协议,应该在一个什么基础上,再去签订这样的一个协议呢?
第1:签协议要做思考;
一般在中介签协议,很多买房的朋友是根本不看协议的,甚至在那种气场之下,即使看也都给你看不了多少字,有的就直接签字了;
这实际都是不对的,而是要认证的看一些协议的每一个字,每一句话,而且要理解才可以;
很多买家也好,卖家也好,都是回家后才慢慢看协议去了,一看傻眼了,签了字,按了手印,已经为时已晚,怎么思考怎么不对?
返回就是违约,这种协议返回时没有机会的,特别是针对一些卖家来讲,更是如此;
卖家的返回只有损失,没有任何的讨价还价的余地,为什么呢?
钱你交了吧,房子没过户吧,拖你几个月你又有什么办法,关键是什么,规定几月交首付,几月过户,几月搬家,为什么不思考一下可行吗?
即使可行,你在中介连一个看协议的耐心都没有,怎么能够等半年,才交易完一套房子呢?
一是签协议一定要认证的看协议,理解协议,再去签字,再去按手印;
二是看条款,有没有什么心里接受不了的漏洞,例如10月交房你不愿意,就不要去签这个协议,例如不同意时隔时间也太长,那就不签这个协议,为什么呢?
要设立自己的框架和标准,符合就签订,不符合就不交易了,为什么呢?
哪怕多花钱,也不能在这个上面,吃亏上当和受骗,对不对呢?
第2:过户程序有一个事特关键,首付交给谁;
首付款到底什么时候交纳,缴纳给谁,在什么条件下进行,这都是有一个严格的程序的,程序不对那就不交易了;
这是为什么呢?
不能把自己的风险,建立在一个没有未来的基础之上的。
一是定金必须缴纳给卖方,不可缴纳给中介,一旦发生中介收钱,交易中断,除非有对方卖家的授权,还有电话录音才可以;
二是首付款,要缴纳给谁?
这个要看交易的程序来决定,一般是缴纳到共管账户;
还有的就是卖家贷款未还清的这种情况,切不可把首付,缴纳到卖家手里去做解压,这不可靠;
资金被挪用了怎么办?
必须要求,对方先把房子解押后才可以交易,才可以缴纳首付到共管账户,才可以销售,否则协议都不用签订,浪费感情;
三是交易前,一定要做一个事情,那就是查询双方的个人征信,一旦有问题,又要贷款,那就放弃吧!
或者想试一试,那就先找银行去做审批,审批不通过,那就取消交易,对不对,这是不可抗因素,也属于客观因素;
四是卖家交纳定金,有约束,但是约束要适当的放宽,比如后悔了,定金就不要了,千万不可签订那种什么再赔付人家几倍的,不要签;
为什么不要钱这样的协议,因为卖方的不平等待遇太多了,在这个交易过程中,卖方反水的可能性,要比买房大了太多,太多;
以上都是签协议的时候,要写进协议的内容;
第三:一旦违约,有可能走司法程序;
上面的那个案例的的网友,一旦被卖家告上法庭,你交了人家2万定金,按协议你违约,卖方一打官司,你必输无疑;
假如官司输了,你给不给人家赔付,你那2万是一定要不回来了,人家就用你的2万打官司;
诉讼费一分都不出,你还得再赔人家10万,不给的话,成为老赖,直接上证信以后都别想在买房了,那怎么办?
执行,你又死活不愿意,就是一个两难境地,买房不成,还蚀把米,而且是10万大米;
阿永哥点评:
一是要有自己交易的一个框架,什么情况下不交易,什么情况下交易,你要有一个标准;
那就是一切和安全挂钩的不平等条约,都要给他规避在襁褓里,这个也要在协议里面特别强调;
二是首付不交给卖方,对也不对,不对也对,交给谁要看交易的程序,时间点来决定,是不是按照要求进行的;
例如很快就交易,卖家也是诚心的,也没有房贷在身,那就交给卖家也无妨,那就要在协议条款注明,卖方后悔赔付2倍定金或首付;问题是你也是诚心买的,那就要对对方的特殊情况,进行判断;
上面案例明显不符合规则,为什么3月交首付,5月才交易,要么就是没有解压,要么是就是人在外地之类的,那就要在签协议的时候注明,什么时候解压什么时候交易,在规定时间内不解压完成,就取消交易;
哪怕解压费用你来出,也没几个钱,但是安全才是第1位的;
有的卖家见到房价涨了,就不交易了,当然也有办法治理它;人一旦见了钱,人性就被透支光了。
三是总之一切的风险,都可以控制在协议里面,作为卖家要认真研究,不能为了买房,把风险自己承担,有可能就是一生的心血;