买房须知

“我们项目现在不用摇号不用排队，先到先得，而且还可以组合贷，希望您再重新考虑一下。”昨日，网友陈小姐接到房山某刚需项目售楼员这样的电话。

据了解，陈小姐去年7月份着手买“婚房”，楼盘跑了一圈后，“要验资、不能组合贷”等高门槛拖延了购房时间。

而上述项目售楼员的电话却让陈小姐开始犹豫起来，“今年的市场好像不太好，房子也没有去年那么高的门槛了，房价是不是要降了？我现在买房时机对不对？”

市场好时，刚需房门槛高，想买一套房困难重重；市场不好时，担心房子贬值不敢出手。业内专家表示，如果用于自住，无需观望，更不必恐慌。

【背景回顾】

不允许组合贷、高验资门槛、六环外项目普遍两万

刚需买房曾经困难重重

2013年是北京楼市红红火火的一年，日空频出、房价节节攀高。到年末时，“台湖奔三”“六环房价破两万”的新闻屡见不鲜。针对这样的市场现状，曾为刚需一族做过市场调查，接连报道了主题为“刚需买房难在哪儿”的调查新闻。

在调查中得知，由于去年销售情况普遍非常好，开发商不担心出货问题，因此在销售时设置门槛重重，以求拉到较优质的客户资源。因此，去年的北京楼市普遍出现“不允许组合贷”及“高验资门槛”的现象。

所谓“不允许组合贷”，即在购房时，购房人只能选择商贷或公积金贷，两者组合不被允许。当时开发商给出的理由是，组合贷审批时间长，加重买房环节负担。这种情况在去年开盘的绝大多数新项目或老项目后期中都普遍存在。

而“高验资门槛”则没有那么普遍，笔者去年调查时发现，有个别项目要求购房人有80—100万不等的现金存款，只有出示存款证明，才有资格买房。对于这样的现象，销售人员解释说是开发商方面的要求，并不知道具体细节。

诸如此类的购房门槛挡住了一批置业者的脚步，在去年9月的爬房团中，一位网友对笔者表达了其中的艰难，“我和老婆好不容易攒够了资格，也攒够了首付，现在却被这么多条条框框限制住，看来买房还要等一等。”

【现状梳理】

允许组合贷、无验资门槛、平价出货

刚需房不再难买

这一等，就等来了去年年末入市的自住型商品房，同时也等来了开年以来北京楼市的疲软现状。

上面提到的陈小姐对笔者说：“自从接到了可以接受组合贷的电话以来，我就有点犹豫了。”在去年“不允许组合贷”的大军之中，就包括此项目。笔者去年曾到该项目做过调查，针对贷款事宜，销售人员明确告诉笔者，项目不接受组合贷。而到了今年，销售人员却改了口径，表示项目完全接受组合贷。给出的理由是，由于此房价较高，不允许组合贷的话，给刚需购房人的压力较大。笔者致电该项目售楼处，得知项目预期售价与去年相比并无不同。

而对于“高验资门槛”，今年更是销声匿迹。从杭州领降，降价风就有全国蔓延迹象，从北京市场来看，“降价”并未形成，但“平价”早已达成共识。3月，大兴标杆项目住总万科橙以低于预期近6000元/平米入市，引来媒体热议及购房人围观；随后东亚印象台湖平价走量，东亚营销总监贾玉鹏在接受采访时表示，在目前的市场现状下，平价走量无疑是大多数企业正确的销售手段；而在4月即将入市的38个项目中，平价入市依然是较多项目的策略。

业内人士表示，在市场环境不好时，开发商开始逐步降低姿态推项目，不仅没有了诸多条件的限制，在价格方面也给出了“良心价”。在买卖双方博弈的市场环境下，眼下无疑是刚需购房人出手的好时机，不再被开发商的条条框框绑架，也能要到一个合理的价钱。

自住房大规模入市、信贷收紧

房价止涨的关键所在

平价走量、需求比从1:5降至1:2，甚至有个别项目推出“房地产从业人员购房优惠”；再到“允许组合贷”……种种迹象不难看出北京楼市呈现的疲软状态。而导致这种市场现状的原因，业内专家分析指出，其一是自住房大规模入市冲击刚需市场；其二则是信贷收紧对于供需两端的限制。

自住型商品房大规模的推出，导致相当一部分购房人观望心态加重，摇摆在普通商品房与自住房之间。金隅营销总监陈玉谦表示，更为重要的是，目前有需求或未来有需求的购房者纷纷加入到网申环节“碰运气”，这提前透支了需求，也将现有需求分流到自住房领域。

如果说自住房的冲击可能是一时的，那么信贷收紧则是导致目前市场疲软的*根本原因。中原地产领头分析师张大伟指出，从利率85折到基准利率，这对购房人的购房心态产生了非常大的影响，一部分购房人开始采取观望，需求被暂时抑制。

而从另一个方面来看，信贷收紧对于开发商的影响才是*要命的，陈玉谦表示。信贷收紧，意味着银行勒住了开发商的脖子，以往超高杠杆不起作用了，去杠杆化正在逐步蔓延。这种情况下，开发商手头资金不宽裕，只能高周转以求回流现金。

市场“卖”预期

专家提醒购房人该出手时就出手

市场火热时，恐慌购房情况居多，都怕现在不买以后更买不起；而在市场疲软时，购房者恐慌及观望情绪交替出现，一方面担心房价下跌，一方面想静等市场发展以观后效。而买涨不买跌的心理，可能是目前大部分购房人的心态。

某位不愿具名的开发商直言，目前北京楼市“卖”的是“预期”，在市场预期高时，购房人纷纷入市，此时开发商即便没有任何动作，也能轻松完成销售业绩。而从目前以“跑量”为主的市场来看，一旦预期下降，那么再出货就难上加难，还不如选择在这个时候平价走量。

万科执行副总裁毛大庆在面对媒体时坦言，目前*房产需要谨慎，但如果是为了自住，那么该出手时就出手，不需要观望，更不必恐慌。业内专家也表示，在北京，需求仍然是巨大的，崩盘是不会出现的。

而对于自住房的冲击，陈玉谦则表示，这种冲击只是短时间的。他说：“跟风网申之后，大多数的购房人就会开始意识到，买到自住房的几率非常小，他们就会转头回到普通商品房市场。”这个周期大约需要一年或更久。